Ставка аренды магазинов на главных торговых улицах Москвы за год снизилась на 25–30%
Ритейлеры, даже сегмента «люкс», переходят на долгосрочные договоры с рублевыми ставками
По данным JLL, аренда в главных торговых коридорах российской столицы подешевела на 25% за год до $4500 за 1 кв. м в год, или 212 900 руб. (по среднему курсу за IV квартал 47,3 руб./$). Во второстепенных коридорах (Мясницкая, Покровка, проспекты) максимальная ставка аренды снизилась примерно на 30% до $2500, или 118 200 руб., за 1 кв. м в год. Максимальные показатели для Парижа – $21 700 за 1 кв. м в год, Лондона – $16 500, Мюнхена – $5200.
«Торговые операторы готовы тратить в среднем на четверть меньше, чем в начале 2014 г., – описывает Светлана Яровая, начальник отдела стрит-ритейла JLL. – Бюджет банков на аренду помещений площадью 100–500 кв. м снизился на 40% до 600 000 руб. в месяц, ресторанов и кафе – почти на 34% до 2 млн руб. в месяц за помещение площадью более 600 кв. м. Бюджет продуктовых магазинов сократился лишь на 10% до 900 000 руб. в месяц за 1000 кв. м».
Формирование цены
Виктория Камлюк, директор направления стрит-ритейла Knight Frank: Мы наблюдаем формирование условно справедливых цен на объекты стрит-ритейла: сколько дают на рынке за твой объект, столько он и стоит. Например, помещение площадью 100 кв. м по 150 000 руб. за 1 кв. м в год может пустовать. Но за 70 000 руб. за 1 кв. м в год арендатор с удовольствием займет такой объект. Арендаторы хотят получать прибыль здесь и сейчас, не дожидаясь раскрутки магазина, как это было до кризиса. Помещение рядом с уже открытыми магазинами схожего сегмента будет востребовано даже в кризисные времена. Так, сейчас идет борьба двух арендаторов за 100 кв. м на Кузнецком Мосту, арендные ставки превышают 200 000 руб. за 1 кв. м в год. Сегодня торговые операторы часто спекулируют на ситуации, пытаясь выжать максимум из арендодателей: даже если они не потеряли выручку, все равно настаивают на своих условиях, угрожая уйти с площадки. Но такая жесткая позиция не всегда оправдана и может привести к тому, что оператор действительно пойдет искать другое место, как произошло с ювелирным магазином на том же Кузнецком Мосту.
Собственники помещений ради сохранения арендаторов уже с осени 2014 г. начали соглашаться на увеличение сроков арендных каникул, на фиксацию курса или рублевые договоры и даже на процент от оборота, отмечают в JLL и Knight Frank. По данным Knight Frank, в начале 2015 г. более 90% вакантных площадей сдавалось за рубли. Тогда как владельцы торговых центров держались за валютные ставки (но соглашались фиксировать курс). В ближайшие 3–5 лет на доллары собственникам рассчитывать не стоит, предупреждает Виктория Камлюк, директор направления стрит-ритейла Knight Frank: арендаторы помещений уличной торговли получают выручку в рублях и за аренду платить для них удобнее рублями. На долгосрочных рублевых договорах настаивают даже арендаторы, традиционно готовые подписывать валютные контракты, – fashion-операторы, ритейлеры сегмента люкс и крупные банки.
В 2015 г. наиболее востребованными у операторов стрит-ритейла, по прогнозам JLL, станут недавно обновленные пешеходные зоны. В числе самых перспективных – Кузнецкий Мост, Никольская, Пятницкая, Маросейка и Покровка. По данным Colliers International, на пешеходных улицах в среднем пустует 4–8% помещений, тогда как на магистралях и центральных торговых улицах вакантно до 20–30%. В I квартале 2015 г. на наиболее интересном участке Тверской (от ст. м. «Охотный Ряд» до Пушкинской площади) в экспозиции постоянно находилось от 10 до 15 помещений, в основном пустуют те помещения, арендаторами которых были банки и операторы одежды, отмечают аналитики Colliers. Eсли произойдет сужение Тверской на две полосы, это еще больше усложнит ситуацию с торговлей в этом коридоре, так как «для операторов на этой улице важно наличие парковки», предупреждают в Knight Frank.
Эксперты JLL ожидают достаточно стабильного спроса на второстепенные коридоры в спальных районах. Продуктовые супермаркеты, дискаунтеры и сети магазинов «у дома» планируют активно развиваться в нынешнем году, они также становятся более активными и в центре. Хуже дела у продавцов одежды и обуви: по данным Knight Frank, в конце 2014 г. они объявили о снижении торговых оборотов на 30% и пытаются договориться о снижении ставок.
Переход рынка в рублевую зону создал новые условия игры и для покупателей помещений, добавляет Виктория Камлюк. По ее словам, инвесторы покупать хотят очень дешево, а собственники не успевают адаптироваться к реальности. Например, осенью 2014 г. собственник продавал арендный бизнес на Большой Дмитровке за $9 млн. До обвала рубля продать не успел, снизил цену до $5 млн. Арендные платежи на этой торговой точке уменьшились до 1,5 млн руб. в месяц, сроки окупаемости вложений выросли с 10 до 16 лет. Инвесторы за этот объект сейчас дают не более $3,5 млн.
В такой ситуации владельцы предпочитают снимать недвижимость с продажи. Но объекты продолжают поступать на рынок, формируя избыточное и переоцененное предложение. По этой причине многие помещения на Садовом кольце и в ЦАО пустуют. А покупатели ждут большого количества залоговых активов. Но, как показал опыт прошлого кризиса, в 2009 г. рынок такого предложения не дождался.
Доходность объектов в сегменте стрит-ритейла оценивается в 10–12% годовых. Хотя для многих сейчас важна даже не окупаемость, а «парковка денежных средств», говорят брокеры.