Почему банки стараются не брать в залог сельскохозяйственные земли

Земля – наиболее привлекательное обеспечение из всего, что может быть в собственности аграрного предприятия, говорит вице-президент Сбербанка Максим Дегтярев. Кроме земли, брать у них в залог нечего, добавляет предправления Национального резервного банка Антон Дорохов: есть еще товар в обороте, а также техника, но она чаще всего в лизинге.

Но и такому залогу банки не очень рады, сетует сотрудник крупного агрохолдинга.

Правила ЦБ накладывают повышенные обременения на банки, работающие с землей. Банки рассчитывают резервы по кредитам с учетом стоимости обеспечения, а земля, как наименее ликвидный актив, не попадает ни в первую, ни во вторую категорию качества, объясняет управляющий партнер аудиторской фирмы BEFL Владислав Новоселов, а если в залог берется только земля, банк обязан создавать резервы без учета стоимости этого обеспечения.

Минсельхоз предложил ЦБ изменить нормативные документы, чтобы отнести земли сельхозназначения во вторую категорию качества залога, рассказал представитель Минсельхоза. Вопрос обсуждается, говорит представитель ЦБ.

Если заложенная земля все-таки переходит в собственность банка, то это лишь добавляет ему проблем. В случае дефолта по кредиту банки стараются не брать в собственность эти земли, продолжает Дорохов, под непрофильные активы на балансе регулятор обязывает формировать резерв: в первый год – 10%, во второй – 20% и может доходить до 50%.

Кроме того, закон обязывает владельца сельхозземель использовать их по назначению. Штрафы за неиспользование земли год назад выросли (см. врез). Государство может изъять землю у нарушителей, говорит Дорохов.

Плановые проверки проводятся в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей раз в три года, сообщил представитель Россельхознадзора. Для проверки выбираются земельные участки, на которых наибольшая вероятность нарушений, таких как нецелевое использование или неиспользование земель, уточняет представитель Росреестра. Росреестр в 2014 г. совершил более 355 000 проверок, в ходе которых выявил 5190 фактов неиспользования земель по целевому назначению, продолжает он, и за неустранение нарушений были прекращены права на 60 земельных участков.

«Закон налагает на владельцев земли сельхозназначения определенные обязательства, поэтому мы заинтересованы в скорейшей продаже таких активов», – говорит начальник управления реструктуризации активов банка «Возрождение» Светлана Маслова.

Сбербанк, отмечает Дегтярев, принимает непрофильные активы на свой баланс только в крайних случаях и старается реализовать их в короткие сроки, хотя уверяет, что «если земельные участки сельхозназначения надлежащим образом оформлены в собственность и не имеют существенных пороков, то Сбербанк охотно берет их в залог – это высоколиквидное обеспечение с понятным ценообразованием». РСХБ до реализации принятых на баланс земель сельхозназначения передает их в аренду сельхозпроизводителям «для обеспечения их обработки в соответствии с требованиями законодательства», рассказывает представитель банка.

Продать земли сельскохозяйственного назначения тоже сложно, особенно после того, как прошлым летом в Госдуму был внесен проект закона о запрете перевода таких земель в иные категории и регионы начали вводить этот запрет у себя, рассказывает руководитель дирекции продаж Российского аукционного дома Вадим Пирушин. Поэтому банки берут такие земли в залог в основном в составе аграрных предприятий. До недавнего времени основными покупателями сельхозземель были девелоперы, которые переоформляли их в земли поселений и продавали застройщикам уже по совсем иной цене, описывает Пирушин. Продажа актива занимает 1–3 года, говорит Маслова.

Государство признало проблему. Депутаты подготовили законопроект и сейчас согласовывают его с заинтересованными ведомствами, рассказала зампред комитета Госдумы по аграрным вопросам Надежда Школкина. Требования Земельного кодекса в части использования участков из сельхозземель по целевому назначению, по ее словам, не будут распространяться на банки, получившие права по договору ипотеки (залога).

Законопроект должен устранить другое препятствие для кредитования под залог земли, которое Дегтярев считает главным: «Основная проблема – не в особенностях использования земли, а в том, что основная масса земли не оформлена в собственность: она находится в аренде либо оформлена с недостатками в документах. Если бы земля была в собственности аграриев, кредитование было бы более активным». Депутаты предлагают расширить предмет ипотеки, распространив его на участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, сказала Школкина.

Документ предполагает, что при заключении кредитных договоров залоговая стоимость участка из земель сельскохозяйственного назначения устанавливается равной его кадастровой стоимости, но при обоюдном согласии сторон она «может быть определена исходя из ее рыночной стоимости, но не менее кадастровой», говорит Школкина.

«Пока мы не определились с дисконтом по залогу – банки считают слишком маленьким дисконт 30%. Этот вопрос будет решаться позднее», – добавляет она.