Девелоперы отказываются от строительства бизнес-центров
Себестоимость работ стала выше ставок, которые готовы платить арендаторы: ценник на кабинеты снизился почти на 40%
Пять лет назад в Риге бизнес-центры сдавались за цену эксплуатационных расходов. У нас до этого не дошло, но экономика офисных проектов стала отрицательной, - говорит Леонид Лопатин, гендиректор BPS International (БЦ «Кантри-парк»). - Себестоимость строительства с учетом амортизации здания выше тех ставок, которые готовы платить потенциальные арендаторы».
Аренда офисов в Москве почти втрое дороже, чем в европейских столицах, - 1000 евро за 1 кв. м против 300-400 евро за 1 кв. м. В ближайшие 10-15 лет ставки будут снижаться, а офисы по доходности приближаться к европейским 1% (плюс-минус 0,5%) для класса А и 3-4% для класса В, прогнозирует Анар Муртузаев, CEO Rossmils Investments.
«Мы фокусируемся на жилье, - говорит Максим Гасиев, президент группы ПСН. - Офисы будем строить только build-to-suit, если будет такой запрос от клиентов». «Мы теперь занимаемся BIM-проектированием (Building Information Modeling - информационное моделирование здания), - рассказал Лопатин, - которое позволяет сэкономить минимум 10-13% от стоимости строительства здания». «В ближайшее время новые проекты коммерческой недвижимости мы запускать не планируем, - сообщил Сергей Свиридов, старший партнер Sminex. - На рынке столько свободных площадей, что это бессмысленно».
В 2014 г. столичные застройщики сдали 1,06-1,4 млн кв. м офисов (оценки Praedium и Colliers Int.). В 2013 г. - 820 000 кв. м. Куплено и арендовано в прошлом году, по данным Praedium, было 535 000 кв. м качественных офисов, что ниже показателя 2013 г. на 16,3%, когда было поглощено 620 000 кв. м.
Ниже дна
По словам Лопатина, арендаторы офисов класса А в районе от ТТК до МКАД ожидают ставку 17 000 руб. за 1 кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы: «Это эквивалентно $225 за 1 кв. м в год - в 1,5 раза меньше того дна, которое в среднем заложено экономикой проектов». 10 лет назад самые дешевые площади в «Кантри-парке» сдавались за $297 за 1 кв. м - на 30% дороже, чем хотят сегодня платить арендаторы.
Александр Ошурко, заместитель гендиректора Praedium, отмечает повсеместный переход на рублевые договоры или установку валютного коридора со значениями ниже реального курса. 40-55 руб./$ для офисов класса А, уточняет Владимир Сергунин, региональный директор по инвестициям Colliers International.
MR Group уже в октябре зафиксировала курс по всем объектам коммерческой недвижимости на уровне 40 руб./$, посчитав «этот уровень справедливым», говорит Евгения Старкова, директор департамента маркетинга компании. У ПСН изначально были в основном рублевые договоры, сообщил Георгий Найденов, вице-президент группы. Доля договоров со ставками в у. е. не более 5%, по ним компания зафиксировала курс на уровне 50-60 руб./$. Сейчас в офисах ПСН вакантно не более 8% площадей, радуется он.
Шаги навстречу
Собственники активно предоставляют дополнительные арендные каникулы, фиксируют ставку на 3-4 года без индексации. «Недавно владелец БЦ заключил предварительный договор с будущим арендатором, согласившись ждать полгода, чтобы тот съехал из нынешнего офиса без штрафных санкций», - рассказывает Ошурко. В БЦ «Кантри-парк» часть 18-го этажа сняла под съемку комедии кинокомпания «Монблан-фильм» по заказу ВГТРК «Россия». По словам пресс-службы девелопера, «за один день мы получаем больше, чем платят за один день офисные арендаторы с долгосрочными контрактами».
Но в некоторых случаях собственники отказывают «нестандартным» арендаторам. Так, сеть недорогих хостелов хотела полностью арендовать здание на востоке Москвы, на что собственник заявил: «Что я буду с ним делать, после того как вы съедете через 10 лет? У него будет испорчена репутация, его нужно будет полностью реконструировать», рассказывает Ксения Ревенко, замруководителя отдела офисной группы Cushman & Wakefield. Она считает, что для новых зданий классов А и B стратегически правильнее сейчас нести убытки, чем сдаваться непрофильным арендаторам и делать из здания «шанхай».
Ставки пересматриваются и в уже заселенных бизнес-центрах. На дизайн-заводе «Флакон» сейчас ежемесячно освобождается 2-3 помещения (было 1-2), говорит Эльдар Керимов, руководитель комплекса. Владелец оставил неизменными ставки аренды - 18 000-19 000 руб. за 1 кв. м в год, «несмотря на рост коммунальных платежей». «Наше антикризисное предложение - 20%-ная скидка на event-пространства «Флакона» (Cube и «Кафедра») в феврале - марте», - добавляет Керимов.