Квартиры станут меньше, будут строиться быстрее и продаваться в рассрочку

Удорожание ипотеки сократит - уже сократило - количество покупателей. Статистика Росреестра по Москве показала: в январе 2015 г. по сравнению с декабрем 2014 г. продажи по ипотеке упали более чем в 2 раза (1703 зарегистрированных договора против 4480), контрактов по ДДУ было заключено 1626 против 3164, общее число переходов прав на недвижимость составило 5929 (в декабре - 16 893). Сравнение с показателем января 2014 г. (2289 договоров ипотеки, 1209 ДДУ и 8447 переходов прав) тоже в основном не в пользу начала этого года.

Итоги февраля, признались на круглом столе «Ведомости. Недвижимости» девелоперы и риэлторы, будут еще неутешительнее. «В декабре начиная с черного вторника мы за неделю подписали контрактов примерно на 1 млрд руб. Половину января жизни не было. За февраль мы сделали половину январских продаж», - рассказал Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group. «Январский план мы выполнили почти на 100%. Но в феврале спрос упал», - говорит Софья Лебедева, гендиректор «Миэль-новостроек». У Est-a-Tet уже в январе доля ипотечных сделок стала в 3 раза меньше среднемесячного показателя 2014 г. (17 против 47%), посетовал гендиректор компании Кайдо Каарма: «Мы сейчас, как дайверы, погружаемся на дно, а точки, от которой можно оттолкнуться и плыть наверх, пока не нащупали». «В январе - феврале 2015 г. число звонков и обращений в компанию осталось на уровне 2014 г., но количество сделок уменьшилось. Клиенты ждут, когда упадут цены, обзванивая несколько десятков объектов», - объясняет Дмитрий Пантелеймонов, маркетолог «Лидер групп».

Девелоперы вынуждены не только вспомнить антикризисные методы 2009 г. (снижение издержек, уменьшение площади квартир, продажа их в рассрочку), но и вводить новые. Алексей Болдин, гендиректор агентства «Магистрат» (ГК «Интеко»), полагает, что в этом году на первый план выйдут совместные программы с банками. В эконом-сегменте это будет ипотека с субсидированной ставкой, компиляция рассрочки с ипотекой и «другие инструменты, которые позволят нивелировать то, что у покупателя нет первого взноса и он вынужден сейчас соглашаться на высокую стоимость кредита». В бизнес-классе и элитном сегменте клиентам будут активно предлагать лизинг недвижимости: «Человек вносит 35% стоимости, девелопер фиксирует рублевую цену, и дальше идет беспроцентная рассрочка до завершения строительства». По такой программе с «ВТБ 24 - лизингом» в прошлом году «Магистрат» продал около 30% квартир в «Садовых кварталах» в Хамовниках.

«Творчества в области ипотеки должно быть много», - соглашается Валерий Забелин, управляющий компанией «ЛСР-недвижимость. Москва». У компании, по его словам, уже есть «интересные договоренности с банками»: ипотека дается на хороших условиях, но на определенной стадии готовности дома. «Искусство девелопера - быстро до этой стадии добежать. И дать льготные условия покупателю, чтобы он до этой стадии дожил и перешел в ипотеку», - рассказал Забелин. «Банки ужесточают условия аккредитации объектов. Если раньше мы получали ее на нулевой стадии строительства и сразу начинали продавать по ипотеке, то сейчас мы должны довести объект до 30%-ной стадии готовности», - описывает трудности девелоперского забега Пантелеймонов. Главное в этом году - быстро строить, условно говоря, в неделю этаж, полон энтузиазма Забелин. «Покупатель сейчас выбирает среди объектов в высокой стадии готовности, - делится Александр Хрусталев, гендиректор «НДВ-недвижимости». - К нам люди приезжают с листочками, на которых информация по 20-30 объектам, которые они до этого посетили, - такого не было никогда».

По мнению Дмитрия Коновалова, гендиректора Tekta Group, девелоперам неизбежно придется давать скидки, уменьшая собственную рентабельность, чтобы достроить дома. Его компания на всех подмосковных объектах уже сформировала «пулы квартир» по «антикризисным ценам». «Если в области кто-то демпингует, то скорее всего компания скоро уйдет с рынка, - полагает Забелин. - На наших зазорах между себестоимостью и ценой продажи в области дать серьезную скидку нереально».

В феврале крупные застройщики подписали предложенную областными властями хартию о взаимодействии и сотрудничестве (текст есть в распоряжении «Ведомостей»). По словам Сергея Хорошкова, гендиректора «МИЦ-девелопмента», девелоперам предложено «достроить то, что начали, направить на стройку деньги и, главное, не заниматься демпингом». Но, как сказал один из застройщиков, «можно подписать хоть 10 000 хартий, но, если у девелоперов наступит ситуация, когда ему надо отдавать кредиты, а покупателей мало, он будет снижать цены и никакая хартия его не остановит». «Если кому-то нужно будет, все равно дадут скидки», - уверен и Артем Эйрамджанц, гендиректор московского отделения ГК «Пионер». Новые проекты, по его словам, сейчас финансируются по ставке от 20%, поэтому предложение на рынке новостроек будет сжиматься. Кредит в банке под 22-23% годовых экономика проектов не выдержит, полагает и Белоусов. Он знает, что уже есть объекты, «где никакое строительство не ведется и найти финансирование под них компании не могут».

Стройкомплекс Москвы заявил о готовности индивидуально работать с каждым инвестором. В частности, предусмотреть рассрочки при внесении платежей за изменение вида разрешенного использования земельных участков. Одновременно власти намерены ужесточать контроль над девелоперами. «Сейчас, к сожалению, даже крупные компании вновь возвращаются к предварительным договорам купли-продажи или используют так называемые контракты совместного финансирования», - рассказал на открытом заседании «Клуба инвесторов» Константин Тимофеев, глава Москомстройинвеста. Он пообещал проверять стройки, в том числе при помощи прокуратуры, чтобы выявить и пресечь серые схемы продаж. Бороться с ними власти думают штрафами и административными мерами вплоть до остановки строительства.