«Мы умеем договариваться с инвесторами», - Денис Буцаев, министр инвестиций и инноваций Московской области

Московская область объявила на прошедшей недавно в Каннах выставке недвижимости MIPIM о восьми перспективных направлениях стратегического развития. Подмосковные власти намерены инициировать проекты по возведению современных офисов, медцентров, гостиниц, индустриальных парков, строительству путепроводов, мусоросжигающих заводов, котельных и т. д. То есть практически создать необходимую для комфортной жизни, работы и отдыха инфраструктуру. Чиновники рассчитывают на деньги инвесторов. Взамен готовы обсуждать с ними условия сотрудничества. О том, как область видит инвестиционное развитие, «Ведомостям» рассказал ее министр инноваций и инвестиций Денис Буцаев.

- Как вы оцениваете полезность таких выставок, как MIPIM?

- Традиционно эти мероприятия были рекламными площадками. Компании и регионы рассказывали о том, что они собираются делать, а не о том, что они делают. Но такие выставки определяют тренды, на них можно точно понять, что интересует рынок, в первую очередь рынок мировой, к чему примерно Россия придет через год или позже. Это важные показатели для будущего [развития] того или иного проекта.

- В этом году область заявила не до конца проработанные проекты вроде бизнес-сити. Если она не собирается финансово или каким-то другим образом участвовать в них, представляется спорной их привлекательность для инвесторов.

- Ваш упрек был бы справедлив, если бы мы с вами говорили не про девелоперские проекты строительства офисов и жилья, а, например, о проектах, связанных со здравоохранением, в которых возврат вложенных средств может происходить и за счет включения инвестиционной составляющей в соответствующий тариф [естественных монополий]. Но в проектах комплексного развития территорий, где предусматриваются офисы, жилье и социальная инфраструктура, мы считаем, надо рассматривать варианты, когда бюджет не участвует. Спрос со стороны инвесторов на девелоперские проекты достаточно высок, чтобы не задействовать в них бюджет. Мы сейчас аккуратно просчитываем финансово-экономическую модель новых сити.

- Будут ли пользоваться спросом подмосковные офисы в таком количестве, какое планируется разместить в сити? Даже если перевести в них часть чиновников?

- А как вы считаете, какое количество офисов способно поглотить Подмосковье?

- Я не знаю. Я считаю, что должен быть научный подход, а не субъективные решения.

- Научный подход - это на самом деле маркетинговый анализ. А урбанистика - это наука о существенном, а не о возможном. Мы знаем примеры, когда 20 000 кв. м [офисов] невозможно продать годами и когда пользуются популярностью и распродаются сотни тысяч. Все зависит от правильной концепции, от того, в каком сегменте выходят на рынок эти офисы.

- Вы требуете от инвесторов, чтобы они очень быстро разрабатывали такие концепции.

- Мы исходим из того, что длительность подготовительной процедуры не всегда свидетельствует о качестве проработки. Мы никогда не экономим на времени, когда оно требуется для реальной работы. Но оценка перспектив проекта за 1,5 года или полгода - это вещи сопоставимые. Нельзя за месяц подготовить проект, например, о создании ТПУ или переездов. Но то, что можно делать годами, иногда все равно выливается в совершенно непроработанную концепцию или формат.

- В области сейчас заявлены знаковые проекты: парк «Россия», ЦКАД, создание системы ТПУ и переездов и т. д. Не много ли?

- ЦКАД - это проект, который реализуется федеральным правительством совместно с областным при участии Москвы. Он является для нас «приобретенной» точкой роста. И мы пытаемся использовать его, чтобы создать проекты для развития территорий вокруг, которые нуждаются в подобного рода инфраструктуре. Понятно, что, например, ритейл может совершенно спокойно там развиваться и без нас. Но логистические парки без нас не появятся. Нам интересно и строительство жилья в районе ЦКАД, ведь это достаточно большое удаление от Москвы. Это особенно интересно, так как это проекты, которые будут развиваться в «углублении», внутри области. Таким образом мы пытаемся «доразвивать» благоприобретенные [федеральные] проекты.

А сити и платные переезды инициированы нами, чтобы создать условия для развития того или иного направления. По переездам мы хотим решить задачу, которую мы называем «убрать стену». Переехать сейчас через железнодорожный переезд - это стоять в пробке полтора-два часа. Мы сейчас дали подрядчику техзадание - он выбирает из всех существующих 400 переездов 50 наиболее загруженных, но обладающих потенциалом для строительства рядом платной дороги (по закону мы не можем делать платный участок при отсутствии рядом бесплатной альтернативы). И мы выставляем их на конкурс для инвесторов.

Создав сити, мы хотим переманить в Московскую область бэк-офисы компаний, которые могут сэкономить здесь на аренде. И это реальная перспектива. Помните, когда в Москве появился бизнес-парк «Крылатские холмы», на его создателей как на сумасшедших смотрели. Говорили: кто поедет в удаленный от центра жилой квартал? А сейчас это один из самых успешных офисных проектов.

- Все-таки вы будете как-нибудь помогать реализации таких проектов?

- У нас готов законопроект о льготном налогообложении, скоро он будет рассмотрен Мособлдумой. Существенно снижен порог инвестиций, не облагаемых налогом для офисного и гостиничного строительства. Если инвестиции в офис или гостиницу составляют от 50 млн руб., то инвестор будет освобожден от региональной части налога на прибыль и имущество организации на пять лет, если от 500 млн руб. - от семи.

- Область принимает новую программу развития туризма. Толчком послужил проект парка «Россия»?

- Парк «Россия» - это очень амбициозный и сложный в реализации проект. Скорее всего, в том виде, в каком он существует сейчас, он до финиша не дойдет. Мы его будем модифицировать, менять концепцию, спускаться немножко на землю. Но, на наш взгляд, подобные развлекательные парки могут в нашей стране успешно развиваться пока только в Московском регионе, именно в области. В Москве что-то масштабное построить невозможно, а, считая по европейским аналогам, поток клиентов, которые должны проходить через этот парк, никакой другой регион не сможет привлечь.

- Когда область делала презентацию проекта, она заявила, что потенциальный поток посетителей составит чуть ли не пол-Китая.

- Наверное, не пол-Китая, но на Московский регион приходится около 60% всего турпотока России. Необходимо учитывать и население Московского региона с его довольно высокими доходами.

Новая концепция развития туризма в Московской области включает три составляющие. Задачи краткосрочные, среднесрочные и перспективные. Мы хотим побороть вакуум отсутствия информации у людей о культурных объектах Подмосковья - данные социологических опросов говорят, что большинство жителей региона не знают, куда в области можно поехать. До конца лета мы создаем единый информационный портал, который позволит объединить всю информацию по туризму в Московской области: муниципальные музеи, региональные, частные, гостиницы, горнолыжные курорты, пункты проката и т. д. На портале будут предлагаться туристические пакеты - например, «Кремли Московской области», «Монастыри Московской области», спортивные туры, экоотдых.

- Это хорошо для потребителей. А что предлагается инвесторам?

- Министерство готово подготовить инвестору - и готовит - концепцию проекта.

- В Москве тоже есть концепция - городу нужны 3-звездочные отели. Но инвесторы предпочитают 5-звездочные.

- В Москве ситуация другая. 5-звездочные отели строятся не потому, что они быстрее окупаются. Вопрос в том, что получение земли под проект - крайне долгая и дорогая процедура. Инвестор тратит годы, чтобы подготовить и реализовать проект, а продает его «по ключу». Стоимость «ключа» зависит от градации гостиницы. С точки зрения ценности объекта 3- и 5-звездочные отели несильно различаются по стоимости. Это принципиальный выбор самого инвестора. Если инвестор понимает, что он в Москве потратил три года на подготовку, два - на строительство, т. е. потратил буквально полжизни, а продавать услуги должен по стоимости «ключа», - тут возникает банальная жадность. Но мы понимаем, что [премиальный] рынок даже Москвы все равно конечен. Еще пара гостиниц уровня «5+» - и все.

- Вы подготовили перечень участков под размещение гостиниц в области?

- Мы подготовили перечень участков. У нас в послании губернатора были сформулированы четыре туристических кластера (это Коломна, Зарайск, Звенигород и Сергиев Посад). Наше министерство и Корпорация развития Московской области разрабатывают концепцию строительства гостиниц. Они станут располагаться по пути движения туристического потока.

Один из примеров, который сейчас в детализированной проработке: в Одинцовском районе есть лыже-роллерная трасса имени Лазутиной, она пользуется огромной популярностью среди жителей Москвы и Подмосковья. Прилегающая территория - 125 га, уникальный природный ландшафт. В выходные сюда приезжает до 1500 человек. Ежегодно там проходит около пяти спортивных соревнований, где участвуют десятки тысяч человек. Мы на этой территории будем создавать туристический кластер.

Основная идея новой программы - гостиница в чистом поле никому не нужна, ее надо привязывать к турпотоку. Это может быть не только спортивный отдых, но и культурный. В Сергиевом Посаде, например, целесообразно было бы сделать гостиницы «3-4 звезды», так как понятен поток и формат посетителей. Мы считаем, что есть города с недостаточно развитой инфраструктурой, куда после строительства гостиниц можно привлечь туристов.

Мы намерены привлечь девелоперские и консалтинговые компании, которые делают проекты для частных инвесторов. Они сделают проекты для правительства области, которое «продаст» их операторам. До этого у области стратегия заключалась в следующем: мы можем предоставить сколько угодно и где угодно земли [под гостиничный проект]. Но когда приходил инвестор, он понимал, что ему нужно искать человека, который сделает концепцию, потом обратиться в Минкультуры и правительство, чтобы они подсказали, какие культурные мероприятия могут быть привлечены в эту точку, потом пойти по банкам и собрать необходимую сумму.

- И мы возвращаемся к вопросу транспорта, потому что до этого места еще нужно доехать.

- Правильно. Значит, инвестору надо было опять идти в правительство, договариваться о планах по транспорту и т. д.

- Сейчас эти планы как-то увязаны с туристической программой?

- А сейчас у нас есть программа развития дорог регионального значения. Она достаточно гибкая. Мы готовы корректировать наши планы под те инвестиционные проекты, которые касаются в том числе развития туристических кластеров, индустриальных, офисных. То есть мы будем строить дороги там, где они больше всего нужны. Например, в Сергиевом Посаде, где есть задача создать туристический кластер, есть своя программа развития дорог, она рассчитана на пять лет. Мы готовы проложить дороги так, чтобы они служили максимально эффективно развитию инвестиционных проектов. Это оправданно, так как это привлечение денег, которые потом дадут поступления в бюджет, и в дальнейшем дорожная программа сможет развиваться в более широком смысле.

- Сейчас девелоперы, строящие в области жилье, переводят в регион свои компании и платят здесь налоги. Это их сознательность или работа области?

- Это обоюдное стремление друг к другу. Не секрет, что область просит компании, которые извлекают здесь прибыль, быть социально ответственными и платить налоги там, где они зарабатывают деньги. Это было бы просто нечестно, если бы мы компании из другого региона, а иногда из другой страны привечали у себя наравне с местными, теми, кто платит здесь налоги и поддерживает бюджет.

Но мы не ставим это ультимативным условием для реализации бизнес-проектов в области. Компании могут этого и не делать. Но они соглашаются. Мы умеем договариваться.

- По принципу «вам веревку намылить или так сойдет»?

- У меня и коллег из правительства есть определенный опыт предпринимательства. Нельзя делить власть и бизнес на черное и белое. Нет такого предпринимателя, который при наличии адекватного предложения со стороны властей рассуждал бы в каких-то умозрительных категориях и говорил: да нет, не буду фирму регистрировать. Мы всегда исходим из определенной выгоды. Мы понимаем, что должны предложить предпринимателю какие-то услуги, выгодные для него - льготное налогообложение, адекватную юрисдикцию, - чтобы он начал работать. Мы не насильно склоняем инвестора, а предлагаем альтернативы. Например, на MIPIM мы обсуждали много проектов, связанных с переводом производств из Москвы при реорганизации промзон. Инвестор сталкивается с дилеммой: расти дальше некуда, земли нет, но от производства отказываться не готов и уходить из Московского региона не хочет, так как это большой рынок.

- Вы уже договорились о переводе производств?

- Мы переговорили почти со всеми девелоперами, кто сейчас занят масштабными проектами в московских промзонах. Но делать анонсы будем, когда сделки состоятся.

- Такие проекты, как строительство медцентров, тоже не слишком инвестиционно привлекательны. А это сейчас один из областных приоритетов.

- Вы зря так думаете. Все инвесторы, которые занимаются стройкой, в том или ином формате интересуются сейчас медициной. С учетом налоговых преференций и прочего это выгодные проекты.

- Вы будете вводить программы, аналогичные московской «аренда 1 руб. за 1 кв. м» для инвесторов в медцентры?

- В Москве другая ситуация. Там исторически сложился избыток соответствующей инфраструктуры еще с советских времен. Есть амбулаторно-поликлинические учреждения, есть больницы. Но медицина с того времени сильно изменилась. Москве необходимо сделать существующие медицинские центры современными, а в области дефицит медицинских помещений - нам сдавать в аренду особенно нечего. Но мы можем предложить выгодный тариф на амбулаторно-поликлиническое обслуживание, который позволяет окупить даже строительство нового медцентра. Поэтому мы рассчитываем, что наша программа будет для инвесторов даже интереснее, чем московская «рубль за метр».

- Как развиваются проекты в области ЖКХ, в частности строительства котельных?

- В области примерно 50 компаний интересуются ЖКХ как предметом для инвестиций. Среди них не только областные, но очень много московских и иностранных. Но иностранцам важно понять, каким образом встроиться с инфраструктурными проектами в структуру тарифов [на электроэнергию]. В тарифе есть инвестиционная составляющая или надбавка. Проблема заключается в том, что по закону (№ 210-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса». - «Ведомости») она не может вводиться на срок более пяти лет. А окупить за пять лет такие проекты нереально. Мы сейчас продумываем совместно с федеральным правительством компромиссный вариант, чтобы дать инвестору уверенность в том, что он вернет вложения в разумные сроки.

- Как сейчас в области происходит подключение к сетям? Девелоперы жалуются на естественные монополии.

- У нас сейчас с естественными монополиями идет борьба. Например, я могу говорить про индустриальные парки: даже бизнес, которому понятна хорошая рентабельность этих проектов, не готов при подключении платить инвестиционную составляющую, которую снабжающая компания просит за то добро, которое она якобы сделала или может сделать. Когда себестоимость подключения прозрачна и понятна и касается только того объема, который инвестор запрашивает, вопросов не возникает. Но когда сетевая компания навешивает туда свои инвестиционные затраты, которые она якобы понесла или может понести, и тариф на подключение неадекватен, это называется просто «грузить» застройщика. Мы со всеми монополиями по этому поводу ведем открытый диалог.

- Как вы на них влияете?

- Начинаем убеждать. Объясняем позицию области.