Анатомия проекта: 25 лет спустя

Основные строительные работы в Московском международном деловом центре «Москва-сити» могут быть завершены на рубеже 2017-2018 гг. - таков прогноз руководителя мастерской № 6 «Моспроекта-2» Геннадия Сироты. По первоначальным планам, это должно было случиться в 2007 г.

Крупнейшими застройщиками столичного делового квартала в настоящее время являются Capital Group, «Галс-девелопмент» (участок 11), «Меркурий сити тауэр» (участок 14), «Северная башня» (участок 19), ЗАО «Башня «Федерация» (участок 13).

В настоящее время в «Сити» размещается около 150 компаний. Основные арендаторы - «ВТБ 24», KPMG, Universal Picture Rus, IBM, Ситибанк, GM, BASF, General Electric, «Банк Сосьете Женераль Восток», «Норильский никель».

Прибавили вверх

25 лет назад Сирота начинал проектировать комплекс высоток из стекла и бетона на берегу Москвы-реки. Главным идеологом проекта был известный московский архитектор Борис Тхор, который еще в 1992 г. предлагал построить высотный деловой центр международного уровня. «Сложилась команда архитекторов - шесть человек, среди которых был и я, - рассказывает «Ведомостям» Геннадий Сирота. - Были общий целостный проект и предложения по площадям, высотности, функциональности зданий. Башни по отдельности мы не проектировали. Наш проект являлся заданием для тех архитекторов, которые приходили уже на конкретные участки».

Изначально площадка была разбита на 20 участков (это деление сохранилось). «Вокруг центрального ядра поднимался шлейф высотных зданий, - описывает концепцию Геннадий Сирота. - Центральное ядро - это городская территория, принадлежащая людям. Здесь сходятся торговля, метро, железнодорожный транспорт, сфера услуг и отдыха - кафе, рестораны. Я всегда надеялся и сейчас верю, что благодаря этому «Сити» будет жить круглосуточно».

В основном, говорит архитектор, проект удался. «Огромное количество работ остается лишь на бумаге, - объясняет он. - А «Сити» живет. Строится. Развивается. И я его очень люблю. Ведь невозможно не любить собственное дитя!»

И все же Геннадий Сирота сожалеет, что не удалось сохранить планируемый объем стройки века: «Проект был задуман на 2,5 млн кв. м, но разросся до 4,5 млн кв. м. Произошло это за счет увеличения высоты зданий». «Мы планировали «Сити» не везде таким высоким. Первая линия, которая выходит к Москве-реке, была задумана на уровне 20-40 этажей. Чтобы люди в зданиях, которые находятся на втором уровне, тоже имели возможность любоваться прекрасными видами. Красиво бы смотрелось», - говорит архитектор.

«Каждый инвестор просил увеличить ему высоту здания. «Я вкладываю огромные деньги, поэтому мне надо больше этажей», - говорили они, - вспоминает Сирота. - Мы с тогдашним главным архитектором Москвы Александром Кузьминым спорили, сопротивлялись. Но все же не смогли отстоять многие здания. Первоначальную высотность не сохранили, например, башня «Империя», две башни «Города столиц» (должны были быть ниже)».

В «Сити» планировалось единое подземное пространство под всем пятном застройки (60 га). «Главное его предназначение в том, чтобы люди, приезжая, например, на метро, могли, не выходя на улицу, пройти к любой башне, попасть в торговый центр [«Афимолл»], «Экспоцентр», сесть на электричку до аэропорта», - описывает идею Сирота. Пока в полной мере эта задумка не реализована: «Центральное ядро получилось оторванным дорогой от всех участков. Мы предложили построить переходы. Часть из них построена, а часть - нет. Не открыты еще и все развязки в районе Третьего транспортного кольца, не обновлены железнодорожные пути. Все это делается за счет городских средств».

Сроки окончания стройки неоднократно сдвигались. Почти восемь лет ушло на освобождение площадки. «Там все было застроено гаражами, складскими помещениями, бетонными заводами, - вспоминает Сирота. - И уже начали появляться первые собственники. С ними приходилось договариваться». Потом начали приходить первые инвесторы. Интересовались канадцы, японцы. Но дальше переговоров дело не пошло. Первым реальным инвестором в «Сити» стала турецкая Enka с проектом комплекса «Башня на набережной» (состоит из трех зданий 17, 27 и 59 этажей). В 2003 г., как писали «Ведомости», инвестиции в проект оценивались риэлторами более чем в $150 млн. Уже в октябре 2004 г. было готово 17-этажное здание. В октябре 2005 г. - второе, 27-этажное. Строительство третьей башни началось в январе 2005 г., закончилось в октябре 2007 г. Первым арендатором «Башни на набережной» стала международная фармкомпания Еli Lilly (заняла 1500 кв. м).

В числе первых инвесторов также была компания «Строймонтаж» Сергея Полонского (в 2004 г. сменила название на Mirax Group, строила комплекс «Федерация»).

Планы многих инвесторов разрушил кризис 2008 г. Часть проектов оказались замороженными, в том числе и «Федерация». Потом власти не дали согласие на строительство самой высокой - 612-метровой - башни «Россия», проект для которой создавал знаменитый Норманн Фостер. Участки № 17 и 18, где раньше должна была быть «Россия», до сих пор пустуют.

Из 26 запроектированных башен построены 11. В том числе «Башня 2000», Imperia Tower, «Башня на набережной», две башни «Города столиц», «Северная», «Меркурий». «Еще 12 - на стадии строительства, - рассказывает Геннадий Сирота. - Среди них - «Евразия», «Око». Комплекс «Федерация», состоящий из двух зданий, полностью не завершен, поэтому я считаю его недостроенным. Думаю, что в 2014 г. эти 12 проектов будут сданы. Таким образом, останется возвести еще три».

Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов также уверен, что завершение стройки скорее всего придется на рубеж 2017-2018 гг.

За чей счет

На сегодняшней день, по словам вице-президента ОАО «Сити» Оксаны Сенько, объем инвестиций в ММДЦ оценивается примерно в $12 млрд. Это уже вложенные деньги.

По подсчетам Сергея Кузнецова, необходимо достроить еще более 1 млн кв. м зданий, на что потребуется около $3 млрд. «Объем инвестиций в завершение строительства - это вложения не только в здания, но и в инфраструктуру, например паркинги», - уточняет Кузнецов.

Сколько город вложил в проект, достоверно не известно. В середине 2000-х гг. называлась сумма в $800 млн. Эти деньги ушли на сооружение «Башни 2000» (34-этажное офисное здание на Кутузовском проспекте сооружалось ОАО «Сити», созданным изначально с 100%-ным участием города), подведение инженерных коммуникаций и электрообеспечение.

У Capital Group на территории «Москва-сити» два объекта - «Город столиц» (288 000 кв. м) на 9-м участке и «Око» на 16-м. Два здания «Города столиц» - «Москва» и «Санкт-Петербург» - построены в 2009 г. В них 450 жилых апартаментов, бизнес-центр класса А (всего 80 000 кв. м), ритейл-центр, расположенный в едином трехуровневом основании башен. В составе инфраструктуры - рестораны, кофейни, салоны красоты, винные бутики, различные сервисы и службы доставки, химчистка, аптека, супермаркет и фитнес-клуб. Общая площадь торговой зоны - 15 000 кв. м. Работает шестиуровневый подземный паркинг на 2330 машино-мест. Вакантных площадей сейчас всего 10%.

МФК «Око» начали строить в 2011 г. Проектом предусмотрено возведение двух башен - 85 и 49 этажей, а также 16-этажного наземно-подземного паркинга на 3900 машино-мест, верхние три этажа которого займет киноконцертный зал на 10 000 кв. м. Общая площадь проекта - 400 000 кв. м. На 8-16-м этажах 85-этажной башни разместится 160 номеров 5-звездочного отеля Delano Moscow (проект Morgan Hotel Group - лидера мирового рынка эксклюзивных отелей). На 17-26-м этажах - 100 апартаментов с гостиничным управлением. На 28-85-м этажах расположится 400 жилых апартаментов и два пентхауса.

Как рассказала директор по связям с общественностью Capital Group Динара Лизунова, монолитные работы в офисной башне полностью завершены, остекление фасада идет на уровне 40-х этажей. Активные строительные работы в «жилой» башне идут на уровне 60-х этажей. Ввод в эксплуатацию 49-этажного офисного здания запланирован на IV квартал 2014 г. Всего комплекса - на 2015 г.

По словам директора по маркетингу и рекламе «Меркурия» Ирины Красненковой, когда компания только входила в проект на рубеже 2005-2006 гг., «Сити» считался перспективной площадкой в бизнес-среде. «Это был проект делового центра, аналога которому в России до того времени не существовало. Изначальная концепция - создать зону деловой активности, которая объединяла бы места для бизнеса, для жизни и проведения досуга, - и сейчас актуальна», - уверена Красненкова. «Меркурий сити тауэр» высотой 338,82 м и площадью 173 960 кв. м был построен за шесть лет. В настоящее время сдано почти 40% офисов (арендуемая офисная площадь - 87 600 кв. м). Одна из крупнейших сделок 2013 г. - аренда шести этажей (14 000 кв. м) «Норильским никелем». По данным брокеров, уровень ставок в «золотой башне» - $750-1000 за 1 кв. м в год.

Торговое ядро

В 2006 г. началось и строительство в центральном ядре. Первых посетителей ТЦ «Афимолл сити» (девелопер и инвестор - AFI Development, общая площадь - 304 205 кв. м, торговая - 107 208 кв. м) принял 10 марта 2011 г. Это был первый сданный в эксплуатацию объект в центральном ядре. Сейчас ТЦ является не только связующим звеном между офисными башнями и станциями метро («Международная», «Выставочная» и «Деловой центр»), но и центральной частью общественного пространства делового района.

«Когда будет закончено строительство городской площади, обустроен центральный вход в ТРЦ, создан транспортно-пересадочный узел «Сити» Малого кольца Московской железной дороги, роль «Афимолла» как общественного центра в масштабах города станет еще значительнее», - уверен директор по внешним коммуникациям AFI Development Михаил Лоскутов.

По словам Лоскутова, при строительстве проект менялся в части наружного декорирования и внутреннего обустройства. Например, ледовый каток в главном атриуме заменили на фонтан. «Наш фонтан знаменит тем, что он «танцующий», и каждые полчаса струя воды бьет на высоту более 30 м, - рассказывает Лоскутов. - Многие москвичи и гости столицы выбирают местом для шоппинга именно «Афимолл», в том числе чтобы посмотреть на красивейший фонтан. Благо вокруг него уже работает множество кафе и ресторанов».

«Первоначальный проект предусматривал установку на крыше торгово-развлекательного центра специальных декоративных конструкций в виде волнообразных лент, а также обустройство центрального входа в «Афимолл сити» с городской площади и возведение медиабашни, интегрированной в конструкцию входной группы, - говорит Лоскутов. - Но впоследствии мы отказались от установки декоративных конструкций и согласовали это решение с правительством Москвы». «Декоративные конструкции должны были украсить в едином стиле торгово-развлекательный центр и киноконцертный зал, который отстал в строительстве от ТРЦ на пять лет. Это сделало их монтаж невыполнимым», - объясняет он. Киноконцертный зал и сейчас доставляет немало хлопот. Как ранее писали «Ведомости», у «Афимолла» уже не раз возникали проблемы из-за соседней стройки.

«Мы недавно обратились к правительству Москвы за разрешением на строительство медиабашни и обустройство центрального входа со стороны городской площади, - продолжает Лоскутов. - Пока оно не получено».

Сейчас в «Афимолл сити» сдано 82 046 кв. м. Работает 500 магазинов и 40 кафе и ресторанов. В 2014 г. открывается магазин «Forever 21» и ночной клуб «AFI level-5». «У нас происходит активное заполнение торговых площадей новыми арендаторами, имеющими долгосрочную стратегию развития бизнеса, - радуется Михаил Лоскутов. - Одно из основных преимуществ «Афимолл сити», которое отмечают многие арендаторы, - большой процент посетителей, совершающих покупку. Покупательский трафик на сегодняшний день составляет около 65 000 человек в день».

«Основные базовые потребности в объектах торговой, досуговой инфраструктуры такое тесное соседство с крупнейшим ТРЦ Москвы удовлетворяет. Плюс возможность комфортно перемещаться под землей, что для нашего климата актуально», - оценивает вклад «Афимолла» в жизнь «Москва-сити» Динара Лизунова. Попасть, к примеру, из МФК «Город столиц» в вестибюль ст. м. «Выставочная», расположенной на 1-м этаже «Афимолла», можно за 5 минут и не выходя на улицу. «Это не значит, что девелоперам не стоит предусматривать локальную инфраструктурную составляющую в своих башнях», - добавляет Лизунова.

Офисное сердце

По словам Юлии Никуличевой, директора по России и СНГ JLL, основной двигатель ММДЦ «Москва-сити» - офисы (построено 502 065 кв. м, всего планируется 784 168 кв. м).

Сейчас, по данным JLL, в ММДЦ вакантно 15,9% площадей (для сравнения: на Манхэттене - 14,5%, в DIFC, международном деловом центре Дубая, - 31%). Ставка аренды офисов - от $900 за 1 кв. м в год без учета эксплуатации и НДС (максимальные ставки для офисов класса А в конце 2013 г. - $1100 за 1 кв. м). Для сравнения: в деловом центре IFC (Гонконг) аренда стоит $1485 за 1 кв. м в год. В мире есть и более дешевые деловые комплексы. Так, кабинеты на территории манхэттенского даунтауна обойдутся в $534 за 1 кв. м в год.

Спасти концепцию

Елена Петухова, архитектор, директор по развитию проекта «Высокий мир»:

- Нужно отдать должное авторам концепции «Москва-сити». Они задумывали московский деловой район именно так, как строятся подобные районы во всем мире. Был даже парк, в роли которого должны были выступать «висячие сады» над центральным ядром. Была идеология полноценного функционирования района: днем тут работают, вечером - отдыхают, интересно и с удовольствием проводят время не только обитатели башен, но и горожане с семьями. Да и с композиционной точки зрения первые макеты выглядели более художественно осмысленными. Там ясно читался прототип - типология русского кремля или монастыря с башнями, главками церквей и колокольнями, как высотной доминанты для окружающего ландшафта. Была выстроена иерархия разновысоких башен, чьи габариты менялись в зависимости от расположения. Самая высокая - в центре, к периферии и в сторону набережной отметки уменьшались. Было много интересных решений в плане транспортных связей «Сити» с городом и аэропортами. Концепция «Москва-Сити» была сделана на очень высоком уровне (а для того времени и для той ситуации в российской архитектуре - просто на революционном) и обладала значительным потенциалом к развитию. Тут мы переходим к процессу реализации - и серьезным корректировкам в концепции. Но намного важнее понять, что конкретно сейчас, за несколько лет и несколько еще не построенных башен в «Москва-Сити», можно и нужно сделать, чтобы качественно изменить ситуацию, когда застройка района движется по каким-то неявным правилам. Москвичи критикуют Сити за продолжающуюся не обустроенность, проблемы с парковками и строительной техникой, создающие ощущения хаоса, - но это бессмысленно. Это все равно, что прийти к друзьям, делающим капремонт в квартире, и жаловаться на отсутствие уюта в ней. Необходимо четкое перспективное видение и главное прозрачная система управления проектом, в сочетании гарантирующие понимание того, что идет системная работа и в ее итоге мы получим вот такой набор элементов (желательно иметь подробный список), которые вместе образуют полноценную городскую среду. Абсурдна ситуация, когда появление нового концертного зала в Сити становилось результатом доброй воли отдельного девелопера, общественные пространства, площади и скверы, планируются по остаточному принципу, там, где никто не построил башню, а комфортные набережные существуют только в мечтах или в проектах студентов архитектурных ВУЗов. В последнее время, на первый план вышли несколько крупных градостроительных проектов: Новая Москва, реконструкция промзон. ММДЦ «Москва-сити» может и должно рассматриваться в их числе. Опыт «Сити» может быть учтен при планировании нового делового центра в Коммунарке, а также при разработке системы реализации такого масштабного проекта как ЗИЛ. Участок набережной рядом с «Сити» может стать прекрасным полигоном для выработки решений по созданию рекреационных зон вдоль Москвы-реки, а также для развития пассажирского сообщения по реке и по строящемуся Малому кольцу МКЖД. Ошибочно говорить о градостроительной политике Москвы, игнорируя «Москву-сити». Это проект начинался как экспериментальный, таким он и остается. Только теперь эксперимент заключается не в том, чтобы построить в России с десяток 100-этажных небоскребов, а в том, чтобы качественно реализовать крупный градостроительный проект, достойный Москвы XXI века.