Долгострой с видом на Кремль
Болотный остров напротив Кремля давно должен был превратиться в фешенебельный жилой район либо в финансовый центр. Вместо этого там до сих пор пустыри и котлованы. В чем дело?
Согласовать стройку с московскими властями непросто даже госкомпаниям. Поэтому проблемы со сроками есть и у Сбербанка с «Роснефтью».
Избушка у Кремля
В глубине «золотого острова», между особняком «Роснефти» и Кокоревским подворьем, спрятался кирпичный дом с палисадником на участке в 3,4 сотки. Владелец недвижимости - заведующий кафедрой информационных систем управления и вычислительной техники Академии труда и социальных отношений Виктор Розанов. Домик достался ему по наследству: отец Виктора во времена нэпа получил от государства в собственность полуразрушенное здание и полностью его восстановил. Во время войны дом пришлось вернуть государству, поскольку домовладельцам не полагались продовольственные карточки, а после победы дом превратили в коммунальную квартиру, в которой Розановым отгородили часть их бывшей гостиной. В 1960-е коммуналку расселили, а Розановы заняли освободившиеся площади родного дома. В 1972 г. дом хотели снести, а жильцов переселить в новый район, но Розанов переселяться отказался, ссылаясь на секретное постановление Совмина № 91 о недопустимости сноса по ветхости домов с износом менее 75%. Розанов получил доступ к документу как сотрудник «почтового ящика». В 1990-е Розанову пришлось охранять свое жилище от незваных покупателей: он завел двух ризеншнауцеров и спал с оружием. «Мне угрожали, предлагали убираться отсюда», - вспоминает Розанов. В 2003 г. в БТИ напугали домовладельца, что по плану реконструкции района на месте его участка «асфальт должен быть». С тех пор городские власти ни о каких планах по использованию территории ему не сообщали. Но если такие планы появятся, им нужно будет считаться с тем, что Розанов оформил землю под домом в собственность.
Опасная зона
Гидрогеологические условия на Болотном острове существенно осложняют и удорожают любые строительные работы, рассказывал «Ведомостям» Юрий Гусев, чья Корпорация развития территорий проводила здесь инженерно-геологические изыскания. Вся территория подтоплена, а «культурный слой» из обломков, мусора и прочих следов деятельности человека достигает 8 м. Его слова подтверждает научный сотрудник лаборатории геоморфологии Института географии РАН, геолог компании «Георесурс» Надежда Никитина: «Особенностью, характерной для всей исторической части города, является наличие довольно мощного слоя техногенных образований, представляющих собой рыхлую и разнородную несцементированную толщу, для которой характерно неравномерное сжатие и оседание. Сложности освоения Болотного острова связаны с отсутствием здесь слоя водоупорных глин, который является региональным водоупором для всей территории Москвы. Поэтому на этой территории потенциально карстоопасные отложения находятся сравнительно близко к поверхности. Другая особенность - расположение области в пределах глубокой палеодолины реки Москвы. Такие долины отличаются интенсивными карстово-суффозионными процессами, плывунами, усиленным водообменом между водоносными горизонтами».
По какому праву
Группа «Гута» 4,73 га на южной оконечности острова занимала кондитерская фабрика «Красный Октябрь». В 2002 г. ее приобрела группа «Гута». Производство в 2007 г. выведено на Бабаевскую фабрику. Участки в 2009-2012 гг. оформлены в собственность. Москва 3 га на Софийской набережной находятся в аренде у ОАО «Каменный мост» и ОАО «Кремлин сайт» соответственно с 1999 и 2001 гг. Контрольные пакеты этих компаний принадлежали Brookemil, которую связывали с девелопером «Декра» и Ашотом Егиазаряном. В 2011 г. проект получила А1, которая в 2013 г. продала его принадлежащей Москве Центральной топливной компании, предположительно - под строительство парламентского центра. Корпорация развития территорий 1,63 га на Софийской набережной в 2001-2006 гг.оформлены в аренду компаниями, связанными с основателем Корпорации развития территорий Юрием Гусевым. «Роснефть» 1,37 га под частью дома бесплатных квартир для вдов с детьми и учащихся девиц им. Бахрушина на Софийской набережной с 1993 г. в аренде у «Роснефти». В 2006 г. компания выкупила здание, а в 2007 и 2012 гг. оформила участки в собственность. Сбербанк 1,34 га на Софийской набережной с 1998 г. пытаются застроить многофункциональным комплексом «Царев сад», который в 2005 г. перешел за долги «Сбербанк капиталу» вместе с участком в 1,17 га. Еще 0,17 га вместе с одним из зданий Кокоревского подворья компания выкупила в 2011 г. на аукционе Минобороны.
Территорию в 44 га от Большого Москворецкого моста до стрелки Болотного острова московские риэлторы называют самой дорогой в городе. 1 га здесь может стоить $50-60 млн, говорит председатель совета директоров компании Kalinka Real Estate Consulting Group Екатерина Румянцева. Соперничать с этим по стоимости может только знаменитая «золотая миля» - Остоженка и Пречистенка, но там не осталось свободных участков для крупных проектов. На острове земли под застройку много. «Место это очень перспективное, пафосное, оно имеет все шансы стать продолжением «золотой мили» и превзойти ее по стоимости квадратного метра, которая в среднем составит около $30 000», - убеждена Румянцева. Правда, почти такие же комментарии риэлторы давали в 2003 г., когда территория напротив Кремля получила название «золотого острова» - в честь одноименного проекта комплексного развития территории, одобренного городскими властями. Если бы он осуществился, то уже к 2005 г. там должны были бы появиться десятки тысяч метров дорогих квартир, гостиничных номеров и офисов. Но все начатые стройки затянулись на 10 лет. Почему так получилось?
Проблемы с проектом
«Они хотели насовать здесь одних дорогих домов и убежать, все продав поскорее, а нам не нужен был здесь мертвый район, в котором никто не живет, как на Остоженке, мы хотели, чтобы там были гостиницы, развлекательные центры, чтобы туда туристы приходили», - объяснил «Ведомостям» причину разногласий с девелоперами бывший высокопоставленный чиновник московского правительства. Кто эти «они» и что именно требовали построить московские власти?
В советское время напротив Кремля располагались промзоны и войсковые части, но еще в 1990-х девелоперы начали попытки согласовать с московскими властями проекты по реконструкции территории. Больше всего идей было у Юрия Гусева. В 1991 г. он возглавлял управление коммунальной собственности Октябрьского района и по долгу службы был хорошо знаком с Болотным островом. После ликвидации управления он создал Корпорацию развития территорий (КРТ), занявшуюся строительством и реконструкцией зданий - в первую очередь расположенных в Замоскворечье. Кроме того, КРТ получила от города в долгосрочную аренду 4 га на Болотном острове. Гусев пришел к московским властям с предложением застроить в 10 раз больше. «Гусев первый из всех успел. [Бывшего мэра Москвы Юрия] Лужкова заинтересовала как сама идея что-то красивое построить на месте того безобразия, что там было, так и возможность получить долю города в реализованном проекте», - вспоминает бывший чиновник московского правительства.
В итоге в 2003 г. компании Гусева «КРТ мегаполис» было поручено управлять проектом строительства 600 000 кв. м элитной недвижимости и инфраструктуры - гребного яхт-клуба, аттракционов вдоль Большого Каменного моста, подземного катка, подземных гаражей и ст. м. «Кадашевская». Электростанцию на Болотной площади планировалось перепрофилировать в танцзалы общей площадью 20 000 кв. м, для автомобилей прокопать тоннель и построить на консолях над Москвой-рекой дублер Софийской набережной.
Проблемы с соседями
«Мэрия утвердила проект в таком виде, что даже его инициаторы засомневались, стоило ли им с этим связываться. Например, было не очень понятно, к чему метро жителям элитных квартир или во сколько обойдется строительство огромных подземных помещений», - говорит человек, чей участок тогда оказался на территории «золотого острова». Чтобы построить все перечисленное, Гусеву требовалось уговорить своих соседей - собственников зданий и арендаторов участков на «золотом острове» потратить на проект как минимум $3 млрд. Договориться не удалось.
«Из-за отказа одного из застройщиков прекратил существование проект самого протяженного в Европе подземного пешеходного прохода, так как он затрагивал часть подземного пространства на территории этого застройщика. Другим застройщиком была проложена транзитная канализационная труба диаметром в 2 раза меньше, чем предусмотрено», - рассказывал Гусев в интервью «Ведомостям». Владелец кондитерской фабрики «Красный Октябрь» - группа «Гута», один из крупнейших арендаторов «золотого острова», - вместе с прежним руководством «Мосэнерго», которой принадлежала электростанция на Болотной площади, успешно боролась против застройки стрелки острова: «Гута» считала, что это испортит вид из окна проектируемого на «Красном Октябре» жилого комплекса, продолжал Гусев. «Мосэнерго» тогда отказывала и в других согласованиях.
«Мне как бы дали в руки флаг и послали в бой. Но через некоторое время, столкнувшись с крупными проблемами при реализации поставленной задачи, я оглянулся и увидел, что с флагом я один, войска за мной нет. Мне даже не назначили куратора из числа ответственных руководителей!» - жаловался Гусев.
Проблемы с заказчиком
В итоге к 2005 г., когда сроки ввода первой очереди были сорваны, Лужков лишил «КРТ мегаполис» статуса заказчика строительства, как он объяснил, «из-за неконструктивной позиции компании во взаимодействии с городом и инвесторами» и начал изымать у нее участки, предназначенные для строительства инфраструктуры.
Тогда КРТ перестала выполнять за свой счет работы, связанные с программой. Расходы компании росли, а порядок их компенсации так и не был определен, сетовал Гусев. Москва отказалась участвовать в двух закрытых ПИФах недвижимости, которые КРТ хотела создать для финансирования строительства на Болотном острове, не были найдены источники финансирования транспортной и инженерной инфраструктуры, на которую требовалось $550 млн. КРТ пришлось в суде требовать денег за проведенные работы по инженерно-геологическому изучению острова и пытаться отстаивать право аренды отбираемых участков.
В начале 2007 г. новой управляющей компанией «золотого острова» был назначен «Гута-девелопмент», согласовывавший с властями проект масштабной застройки территории «Красного Октября». «Именно на это группа тратила все силы, развитие территории всего острова ее меньше интересовало - не было средств», - рассказывает бывший чиновник московского правительства. К тому времени подземные катки и парковки были забыты, но и без них проект не двигался. Во время кризиса 2009 г. начатые на «золотом острове» стройки были заморожены.
Проблемы с идеей
Гусев не терял оптимизма: его КРТ предложила превратить остров в международный финансовый кластер «Кремлин сити». Эта программа предполагала сохранение собственных проектов КРТ, станции метро и пешеходных мостов, комплексную реконструкцию транспортной и инженерной инфраструктуры. Но историческую застройку он не щадил: на месте «Красного Октября» предлагалось построить футуристический квартал банковских и страховых компаний «Бэнк вилладж». Стоимость проекта с организацией внутреннего транспортного сообщения КРТ оценивала в $15 млрд, с учетом комплексной схемы транспортного обеспечения - примерно в $37 млрд.
Проект был отправлен на рассмотрение в федеральные и московские органы власти. Но в проект генплана развития Москвы его не включили. «Не были понятны источники финансирования, Москва брать на себя расходы в такой момент не могла», - говорит бывший чиновник мэрии.
«Московские власти сменились, но я как работал со всеми, так и работаю», - рассказывает Гусев. Из 4 га, находившихся в аренде у КРТ 10 лет назад, сейчас у компании осталось около 1,6 га. Они отданы под проект «Кремлевское созвездие». По сути, это несколько строек - жилого комплекса «Эолис» площадью около 150 000 кв. м, 5-звездочной гостиницы и рекреационных зон с сопутствующей инфраструктурой. Стоимость строительства оценивалась в $270 млн. «Сейчас проект тоже заморожен, - рассказывает Гусев. - Проекта планировки по нему нет. Ну, я буду ждать». Пока он собирается привести в порядок принадлежащие ему старые здания-памятники по периметру участка.
Проблемы с памятниками
Сейчас крупнейший из частных собственников «золотого острова» - группа «Гута», у которой в аренде 4,7 га территории «Красного Октября». Группа еще несколько лет назад надеялась начать реконструкцию фабрики, после которой на ее территории появилось бы не менее 200 000 кв. м жилых, офисных и общественных площадей, но московские власти запретили сносить большую часть заводских зданий. «Вместо бутиков, отелей и жилых комплексов решено обустроить на этом участке общественно-пешеходную зону», - объясняет Румянцева. В мае 2013 г. вышло постановление правительства Москвы, разрешающее реконструировать и построить не более 127 000 кв. м площадей - это всего на 42 000 кв. м больше, чем есть на «Красном Октябре» сейчас. Источники, близкие к «Гуте», рассказывали тогда «Ведомостям», что в таком виде проект компании невыгоден, ей нужен прирост минимум в 100 000 кв. м, «а так больше потратим, чем получим». «Нас все устраивает», - сказал сейчас «Ведомостям» человек, близкий к руководству «Гуты». По его словам, идет проектирование нового комплекса, но когда начнется строительство, не известно.
«Гута» сейчас не может начать строительство, потому что, даже чтобы снести что-то не представляющее культурной ценности, нужно пройти сносную комиссию», - считает Гусев. Сделать это непросто. «Мы в прямом смысле слова рассматриваем даже снос сарая, если он попадает в зону культурного наследия. Мы очень взвешенно ведем эту работу и стараемся максимально сохранить центр и максимально ничего не сносить», - объясняет руководитель московского стройкомплекса Марат Хуснуллин.
Проблемы с Москвой
Первый арендует участок в 1,34 га около Большого Москворецкого моста, где еще в 1998 г. началось строительство многофункционального комплекса «Царев сад» общей площадью 80 000 кв. м. Когда-то здесь действительно были царские сады, сейчас - котлован с видом на башни Кремля. Госбанку «Царев сад» и земля под ним достались как проблемный актив - они были заложены по кредиту, выданному в конце 1990-х первому владельцу проекта, компании «Кейстоун» Геннадия Шульмана. Банк уже пытался продать недострой, замороженный в 2001 г. после смерти Шульмана, но пока нашел покупателя только на 25% в проекте. Доля досталась Midland Development («дочка» Midland Group, принадлежащей Алексу Шнайдеру и Эдуарду Шифрину), которая стала девелопером «Царева сада». Компания не смогла возобновить строительство в 2013 г., как планировала. «Царев сад» рассчитывает в IV квартале 2014 г. получить разрешение на строительство надземной части, говорит Румянцева из Kalinka, выступающей главным консультантом проекта. Возможно, работы затягиваются из-за того, что в проект входит одно из зданий Кокоревского подворья, которое Мосгорнаследие рекомендует признать памятником. Девелоперы долго согласовывали его реконструкцию. «Оно практически разрушено, но то, что осталось, будет со всем вниманием интегрировано в тело нового здания», - обещает Румянцева.
У «Роснефти» в собственности 1,37 га на Софийской набережной и расположенная на них часть особняка со штаб-квартирой компании. Еще в 2001 г. правительство Лужкова разрешило «Роснефти» забрать для реконструкции два соседних здания, объединив их в единый комплекс общей площадью 30 000 кв. м. Половина этого объема должна была достаться нефтяной компании, остальное - городу. Но стройка, которая должна была завершиться в 2005 г., так и не началась. Сначала проект задерживался из-за отсутствия общей концепции по развитию «золотого острова», потом в 2009 г. Мосгорнаследие отказалось согласовать застройку из-за отсутствия утвержденного проекта режимов использования земель и градостроительных регламентов на квартал, говорит источник в компании. Но в феврале 2013 г. «Роснефть» получила градостроительный план земельного участка и теперь на его основе ведет разработку проектной документации - уже на ее основе будут определены сроки реконструкции зданий, объясняет собеседник «Ведомостей».
Проблемы с центром
Проекты на «золотом острове» заморожены из-за отсутствия политического решения о том, что хотят видеть федеральные власти на этой территории, убежден Гусев: «Туда приходят разные люди с предложениями, кто-то предлагает построить парламентский центр, а некоторые все еще пытаются продвигать идею создать здесь международный финансовый центр». «У Лужкова не получилось реализовать программу «Золотой остров» именно потому, что он не смог заручиться поддержкой федеральных властей в этом вопросе», - полагает он.
Федеральным властям принадлежат на острове несколько участков. А московские власти через подконтрольную Центральную топливную компанию выкупили у инвесткомпании А1 недострой на 3 га на Софийской набережной напротив Кремля и предложили этот участок федеральным властям для размещения парламентского центра. «Выкупили, потому что нам не нравился проект А1», - сказал тогда «Ведомостям» мэр Сергей Собянин. В мае 2013 г. управляющий делами президента Владимир Кожин подтвердил: за МКАД парламентарии, как предлагал во времена своего президентства Дмитрий Медведев, не поедут - им нужно место в центре Москвы. Участок на «золотом острове» не самый удобный - здесь много памятников и ограничения по строительству, а для парламентского центра нужно построить десятки тысяч метров, следует из рассказов Гусева. «У меня пока нет никаких решений», - сказал Хуснуллин о перспективах появления на «золотом острове» парламентского центра.
Чтобы реализовать на «золотом острове» любой крупный девелоперский проект, нужно строить новые дороги. «По транспортной инфраструктуре там физически невозможно ничего сделать», - считает Хуснуллин. По его словам, Москва по-прежнему рассматривает возможность размещения на острове станции метро, оценивая пока затраты. Но если в администрации президента решат, что им действительно необходим тот или иной мегапроект на «золотом острове», тогда возможности по строительству новых дорог сразу найдутся, а если единого решения не будет, то остров ждет точечная застройка. «Каждый инвестор будет потихоньку копать свой участок так, чтобы из Кремля очень уж заметно не было», - убежден один из местных землевладельцев.
«Я не уверен, что проект комплексной застройки этой территории был бы вообще уместен, - рассуждает архитектурный критик Григорий Ревзин. - Уважение к собственнику - один из принципов зрелой градостроительной политики. Проекты перестройки целых районов города бывают в таких странах, как, например, Бразилия, но нельзя сказать, что они всегда удачно заканчиваются. Против комплексной застройки этой территории Москвы есть серьезные доводы: чтобы она окупилась в существующих экономических условиях, здесь нужно строить жилье и офисы, тогда как транспортная инфраструктура этого не позволяет - весь центр города встанет. А сделать на острове, например, парк нет средств. Поэтому в интересах и инвестора, и городских властей эта ситуация пока не разрешается».