Технологии рынка: Сдам квартиру без налога

Наем жилья – социально значимая сфера, утверждает Сергей Жидаев, президент Московской ассоциации риэлторов (МАР). Поэтому прозрачность рынка и законопослушность граждан важнее доходности бюджета. Эти тезисы он озвучил заммэру Москвы Андрею Шаронову. Идеи риэлторов были восприняты настороженно, однако надежда на продолжение диалога с властями у брокеров есть.

Ими предлагалось при сдаче внаем одной квартиры ввести ежемесячный налоговый вычет в размере 30 000 руб. для 1-комнатной, 50 000 руб. для 2-комнатной и 70 000 руб. для 3-комнатной. Если жилье сдается дороже, то налог уплачивается с превышения указанных сумм, по упрощенной декларации. По данным «Миэля», в 2012 г. однушки экономкласса сдавались в среднем по 33 100 руб. в месяц, 2-комнатные – от 41 000 руб., 3-комнатные – почти по 50 000 руб. в месяц, это даже дешевле, чем обозначенные МАР ставки. Квартиры бизнес-класса и элитные в среднем сдавались по 49 100, 68 420 и 90 530 руб. соответственно.

Размер вычетов может обсуждаться, но смысл идеи в том, чтобы полностью освободить от налога основную массу граждан, сдающих жилье экономкласса по среднерыночным ценам. Чтобы у арендодателей не было нужды нарушать закон, уклоняясь от налогов. Если человек сдает несколько квартир, то на первую он получает налоговый вычет, а на каждую следующую должен приобрести патент по фиксированной стоимости. Для квартир, которые сдаются по ставке выше 100 000 руб. в месяц, риэлторы предлагают льготы не вводить.

Предлагается также упростить отношения граждан с государством – ограничиться одним визитом (лучше виртуальным) к налоговикам для получения патента или подачи уведомления о заключении договора аренды (по типовой форме), формализовать взаиморасчеты хозяев, нанимателей и посредников-риэлторов – про себя авторы предложений не забывают.

Подумали авторы документа и о частных инвесторах, приобретающих квартиры для сдачи в аренду. Им также нужна защита. Ведь они «инвестируют с низкой доходностью, в то время как строительная индустрия испытывает острый дефицит финансирования». МАР предлагала городским властям взяться за организацию своего рода коллективных «доходных домов», строительство которых финансировали бы граждане с условием, что приобретенные квартиры были бы в дальнейшем использованы хозяевами исключительно для сдачи в аренду.

Споры по арендным договорам мог бы рассматривать третейский суд. Если после всего этого арендодатель не выйдет из тени, то должен заплатить штраф.

Доказать серую схему трудно, но можно. Пока нарушителей слишком много. Когда нарушения станут единичными, а санкции – весомыми, тогда расследование нарушений станет целесообразным.

Выбор без богатства

На первый взгляд, предложения МАР могут показаться оторванными от реальности. Но тема действительно актуальна. Купить жилье в Москве по силам весьма ограниченному кругу граждан. Попытки властей расширить этот круг (через жилищные кооперативы для отдельных категорий граждан, субсидии и т. п.) особого эффекта не приносят. Некоторое оживление в процесс внесла ипотека, но и ее возможности не безграничны. Итого 20 или 30% граждан России способны купить жилье (оценки руководства страны ближе к верхней границе, представители оппозиции в Думе менее оптимистичны). Но основной массе населения покупка квартиры не по карману даже в кредит. Снимать жилье – вполне приемлемый выход. Средние ставки найма ниже среднемесячных платежей по ипотеке за аналогичную квартиру. Другое дело – где найти такую квартиру, чтобы снять надолго, спокойно и надежно?

Официальным ответом на этот вопрос можно считать госпрограмму «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». Она предполагает к 2020 г. довести долю арендного жилья от общей площади ввода многоквартирных домов до 10%, или примерно до 5 млн кв. м. Развивать арендный бизнес предполагается как на деньги частных инвесторов, так и за счет бюджетных средств.

Суждено ли этим планам сбыться? Бизнес не возьмется завтра за строительство доходных домов по тем же причинам, по которым не брался вчера и не берется сегодня: невыгодно и нет денег. Доходность от сдачи квартир, по данным агентств недвижимости, у частников составляет менее 4% годовых в сегменте экономкласса. Российские девелоперы не готовы работать и за 10–15%. Банковские кредиты на строительство либо трудно получить, либо дорого взять. Сейчас для компании «с улицы» его могут предложить хорошо если под 15% годовых. Занять под 15%, чтобы получать прибыль в 4%, здравомыслящий бизнесмен вряд ли согласится.

Некоммерческое муниципальное арендное жилье строится целиком за бюджетные деньги, которые впоследствии не возвращаются. Где взять столько денег на арендные дома, когда очереди на социальное жилье в России конца-краю не видно? В конце прошлого года газета «Московский комсомолец» (№ 291 от 25.12.2012), рассказывая о положении российских сирот, привела такие данные: «К началу 2012 г. на получение внеочередного жилья в России состоял 245 181 ребенок-сирота в возрасте от 18 лет и старше». Срок ожидания – от 3 до 15 лет. Полным напряжением бюджета и в ущерб очередникам можно построить десяток-другой домов под некоммерческую аренду, но это не станет решением проблемы.

А вот частная аренда у индивидуальных собственников квартир не только вполне реальна, но и весьма распространена. В Москве сдаются десятки, если не сотни тысяч квартир (реальный оборот – в тени). По оценке Натальи Сивко, управляющего директора «Миэль-аренды», в постоянном обороте на московском рынке находится примерно 100 000–150 000 квартир: «Назвать точнее цифру не представляется возможным из-за отсутствия единой базы по сдающимся объектам». Но резерв колоссальный, к нему и предлагают обратиться риэлторы.

Сиамские близнецы

Рынок сегодняшней розничной аренды (найма) принято упрекать в нецивилизованности. Чиновники пинают арендодателей в основном за неуплату налогов. Риэлторы подтверждают: только около 5% арендодателей уплачивает налоги. Эксперты, опрошенные «Ведомостями», обращают внимание на неурегулированность отношений сдающего и нанимающего жилье – все только на основе устных договоренностей. Отсутствие правовой базы в отношениях хозяина и нанимателя делает их беззащитными друг перед другом. Наниматель может сбежать из квартиры, прихватив хозяйское имущество, или натворить что-нибудь и того хуже. Хозяин может в любой момент выставить нанимателя на улицу без объяснения причин или поднять арендную плату. Рассчитывать на защиту государства в отсутствие договора не может ни одна из сторон. В таких условиях граждане воспринимают аренду лишь как временную форму проживания. Связывать с ней планы на жизнь, вить в арендуемой квартире семейное гнездо решаются лишь отчаянные смельчаки.

Очевидно, что оба указанных недостатка российской аренды накрепко связаны друг с другом. Отказ от заключения договоров вызван прежде всего стремлением собственников лишить налоговую инспекцию документального подтверждения факта аренды. Налог и договор аренды – как сиамские близнецы, одного без другого не существует.

Редкими плательщиками налога с аренды являются, по свидетельству риэлторов, в основном владельцы дорогих квартир. И не потому, что это более сознательные граждане. Просто нанимателями таких квартир в большинстве являются иностранные компании и дипломатические представительства, обеспечивающие жильем сотрудников за свой счет. Естественно, что такая аренда оформляется вбелую, с заключением договоров, безналичным перечислением денег, регистрацией проживания. А если есть договор, то и налог уплачивается, в этом случае он исходно учитывается в цене аренды. Доходность от сдачи в аренду элитных квартир достигает 8–10%, по оценке Михаила Гороховского, члена национального совета Российской гильдии риэлторов.

По данным компании «НДВ-недвижимость», сейчас 10% покупок в новостройках бизнес-класса – инвестиционные, с целью получения постоянного дохода от сдачи в аренду. Это в 3 раза больше, чем в экономклассе и на рынке элитного жилья. За счет сдачи в аренду инвестиции в жилье бизнес-класса окупятся за 16 лет, подсчитывают аналитики НДВ, тогда как вложения в экономсегменте – за 19 лет.

Вам шашечки или ехать?

Вопрос, с какой стати вырывать «халявщиков»-арендодателей из системы налогообложения, риэлторов МАР не смущает. Ответ такой: налоги направляются государством на решение социальных задач, в том числе на решение жилищной проблемы. А хозяева квартир, сдавая их в аренду по сравнительно низким ценам и с доходностью в разы ниже принятой в предпринимательской среде, за государство выполняют важную социальную функцию. По сути, они уже в добровольном порядке выполнили налоговую повинность, согласившись на низкую доходность.

Если сравнить, сколько город теряет из-за неуплаты налогов от сдачи частниками в аренду 1 млн кв. м жилья за 10 лет и во сколько обойдется бюджету строительство муниципального жилья той же площади под сдачу в аренду, идея МАР кажется вполне оправданной.

1 млн кв. м – это примерно 20 000 небольших (наиболее ходовых) квартир. Умножить их на 40 000 руб. ежемесячной платы с каждой квартиры, умножить на 12 месяцев, умножить на 10 лет и на ставку 13% подоходного налога. Получается, что в этом случае на несобранных налогах город за декаду теряет 12,5 млрд руб. Если город возьмется сам обеспечивать население арендным жильем, то на строительство 1 млн кв. м при цене 88 700 руб. за 1 кв. м (нормативная цена Минрегиона для Москвы) бюджет потеряет 88,7 млрд руб.

Со стороны федерального правительства уже не раз были озвучены предложения о стимулировании строительства доходных домов посредством отмены налога на прибыль и налога на имущество компаний-владельцев. И мотивировали это власти именно низкой доходностью арендного бизнеса. Чем хуже частники? Только тем, что у них цены и доходность еще ниже.

Попытка по-настоящему жестко затянуть гайки в попытке собрать с частников налог до капли способна привести лишь к тому, что арендодатели-«физики» попытаются укрыться в еще более глубокую тень, а потом, возможно, и вовсе распродадут квартиры, раскидают деньги по банкам в пределах гарантированно возвращаемых сумм и поблагодарят государство за избавление от хлопот.

В ходе обсуждения риэлторских инициатив высказывались опасения, что граждане, подрабатывающие на сдаче в аренду элитных квартир, в случае введения налоговых послаблений сменят амплуа и переключатся на работу с более дешевым жильем экономкласса, чтобы не платить налоги. То есть богатые люди начнут вкладываться в относительно дешевое жилье для менее обеспеченных людей. Вот только на массовость этого процесса вряд ли можно рассчитывать. При нынешней ценовой ситуации налоговые льготы вряд ли компенсируют снижение доходности.

К тому же с отказом от налога государство ничего и не теряет, поскольку все равно его практически никто не платит. А кто платит, тот и продолжит платить, потому что завязан на иностранных и корпоративных нанимателей.

Рискуют все

Анна Лупашко, президент РГР:

– Сейчас только 5% граждан, сдающих жилье в аренду, уплачивают налоги. Это ненормально. Для того чтобы скрыть доход, люди на словах договариваются, рассчитываются, но делают это без письменных оснований – без договора. Рискует и арендодатель – он не знает, кого пускает в квартиру, – и наниматель, потому что нет гарантии, что его завтра вместе с чемоданами не попросят покинуть помещение.

В правовом вакууме

Ирина Цветкова, адвокат:

– Около 35–40 млн человек в России проживает в съемном жилье. Российский рынок аренды имеет многомиллиардные обороты, но функционирует в условиях правового вакуума. Это сдерживает формирование полноценного сектора арендного жилья и здоровой конкурентной среды. Анализ правоприменительной практики показывает: основной причиной возникновения споров между арендодателями и арендаторами в России является низкое качество договорной базы и отсутствие государственной системы регулирования арендных правоотношений в жилищном секторе. За рубежом договоры найма являются многостраничными документами, которые досконально описывают взаимоотношения сторон и возможные сценарии развития событий: сроки найма, возможность его продления, размер оплаты и коммунальные платежи, порядок индексации ставки и освобождения квартиры и проч. Европейское (и отчасти американское) законодательство ориентировано на защиту прав нанимателей. Зачастую выселить арендаторов возможно только по решению суда и при наличии веских и убедительных оснований для этого (долги по квартплате, нарушение правил проживания и проч.). В противном случае домовладельцы обязаны продлевать арендные контракты, если арендатор выполняет все его условия. В некоторых европейских странах законодательно ограничена возможность выселения семей с детьми в холодное время года, а также установлен предельный индекс повышения квартплаты для отдельных групп квартиросъемщиков, ограничена возможность заключения краткосрочных контрактов. Квартиросъемщики имеют возможность сохранять условия аренды для своих детей и родственников. Жесткие и прозрачные правила игры способствуют динамичному развитию рынков аренды жилья, поскольку повышают доверие потребителей к домовладельцам. Во многих крупных европейских и американских городах в аренду сдается до 30–50% жилого фонда. В России ничего подобного нет. Государство не вникает в тонкости арендных правоотношений и почти не участвует в регулировании этого сектора – если, конечно, не считать таковым периодические рейды участковых и налоговых инспекторов, направленные на выявление серых арендных схем. Закономерно, что арендные контракты либо вовсе не заключаются, либо составляются арендодателями настолько изящно, что позволяют домовладельцам в любой момент выставить квартирантов на улицу.