Сергей Полонский, президент Mirax Group
За семь лет малоизвестный петербургский бизнесмен Сергей Полонский сумел стать одним из наиболее успешных игроков на рынке столичной недвижимости. Его состояние Forbes оценивает в $880 млн. Тем не менее на бизнесе он не зациклен и широкой публике знаком не только амбициозными строительными проектами вроде самого высокого в Европе здания – башни “Федерация”. В смысле умения эпатировать публику он готов поспорить со своим другом – владельцем “Евросети” Евгением Чичваркиным. Пять лет назад чуть не стал первым российским космическим туристом, но помешал высокий рост – 194 см. А на весенней выставке недвижимости MIPIM в Каннах Полонский устроил грандиозный промоушн своей компании, пустив по набережной Круазетт студентов с мониторами на головах, на которых светился логотип Mirax. О том, как удается совмещать бизнес и бурную личную жизнь, Сергей Полонский рассказал в интервью “Ведомостям”.
– Про то, как вы стали заниматься недвижимостью, ходят разные слухи. Можете рассказать, как на самом деле было?
– В начале 90-х кто-то вез масло с Украины, кто-то – сахар, а мы с партнером Артуром Кириленко подумали: зачем что-то возить? Люди сами могут доехать. В 1993 г. взяли первые подрядные работы на отделку новостроек. Стали в вагонах возить людей с Украины, в Питере выгружали, как правило, по дороге пару человек теряли. В основном гастарбайтеры занимались штукатуркой.
– Почему именно штукатуркой?
– Потому что все мужчины-каменщики – алкоголики. Выяснилось, что из 100 каменщиков 40 алкоголики, 40 тунеядцы, 18 идиоты и два когда-то клали кирпичи. Поэтому мы решили, что мужчины – хорошо, но женщины – лучше. Она едет зарабатывать деньги: ей нужно семью прокормить, а мужикам по фигу. Причем есть такая специфика: женщина может встать и часами штукатурить. Она выносливее и направлена на монотонный труд.
– Каким был начальный капитал?
– Какой капитал? Не было никаких денег. Так получилось, что у одного нашего знакомого чудом оказалось 100 железнодорожных билетов, в которые надо было только вписать фамилии. Так мы первый раз и привезли людей в Петербург. Набрали гастарбайтеров, а так как с нами за работу рассчитывались квартирами, то первое время пришлось нелегко. Денег тогда ни у кого не было, первую квартиру, которую получили по зачету, в течение четырех месяцев пыталось продать агентство, но не смогло. Пришлось занимать у всех, у кого только можно было, – надо было кормить людей. За 13 лет у нас ни разу не было задержки зарплат. У нас и сейчас есть негласное правило: сначала зарплаты получают рабочие на стройке, потом – менеджмент.
– А у вас есть зарплата?
– Да, так как занимаюсь частично управлением.
– Большая?
– Не помню точно, но какая-то приличная – где-то $50 000.
– Когда появился собственный строительный объект?
– Когда агентство не смогло продать квартиры, мы плюнули на все и стали заниматься продажами сами. В 1994 г. основали компанию “Строймонтаж”, а через год продавали помимо своих почти половину квартир компании “Строительный трест”. А застройщик требовал, чтобы во всех объявлениях и рекламе мы указывали название компании. Стало сложно, мы поняли, что слишком зависим от одной организации, и в 1996 г. взяли первый подрядный дом.
– Неужели так просто было без опыта взять и построить дом?
– У нас тогда было ощущение, что построить дом может любой. По своей молодости, глупости, юношескому максимализму это нам казалось легко. Но, безусловно, глаза боятся, а руки делают. Этот дом принадлежал “Ленэнерго” и был уже наполовину построен. Но “Ленэнерго” запретили включать в тарифы деньги, за счет которых велось строительство. Мы предложили достроить дом, а им отдать половину квартир. Мне кажется, чем больше человек знает, тем больше боится делать новое. Например, юрист не станет бизнесменом, потому что знает слишком много законов. И если бы 13 лет назад кто-то мне сказал, что я буду строить башню “Федерация”, я бы не поверил.
– Помните, когда заработали первый миллион?
– Конечно, в 1995 г. Сидим с компаньоном, у нас мечта – миллион. Красивая магическая цифра. А у нас были съемные квартиры, простенькие машины. Я где-то прочитал: чтобы что-то получить, нужно от чего-то отказаться. И мы с Артуром договорились: пока не заработаем миллион, не будем смотреть телевизор. Сработало! Через 11 месяцев мы купили новые телевизоры, получили колоссальное удовольствие. Сейчас, когда принимаю какие-то решения, понимаю: если хочешь нарисовать новую звезду, ты должен от чего-то отказаться, чем-то пожертвовать. Это дает внутреннюю силу. Вообще, говорят, что человек получает удовольствие не когда поднимается на Эверест, а за 3–4 м до вершины. И мы больше удовольствия получили не когда миллион был у нас в руках, а в процессе.
– Куда потратили миллион?
– Вложил в бизнес.
– Зачем было отказываться от личных нужд, чтобы вложить деньги в бизнес?
– Если человек заработал миллион и потратил его на покупку машины, квартиры, то он идиот и никогда не станет хорошим бизнесменом. Американцы провели исследование и пришли к выводу, что если у бизнесмена дом больше 1000 кв. м, то акции его компании падают. Когда у человека большой комфортабельный дом, то он уверен, что у него все всегда будет хорошо, и расслабляется, а в 90% случаев происходит с точностью до наоборот.
– А ваш дом меньше 1000 кв. м?
– У меня нет дома.
– Даже загородного?
– Маленькая дачка на 250 кв. м. Материальные блага меня интересуют постольку поскольку.
– Если следовать вашей логике, бизнесмен должен быть аскетом?
– Нет, это не означает, что я изгой какой-то. Мне, как и всем, нравятся хорошие вещи. Я имею в виду, если у тебя есть самое необходимое – квартира, машина, то достаточно тратить на собственные нужды $100 000 в месяц. Зачем больше? Но чтобы тратить такие деньги, нужно зарабатывать $1 млн в месяц.
– В 2000 г. вы переехали в Москву. С чем было связано решение работать в столице?
– Считаю, что в одном месте одна компания не должна занимать более 15% рынка. На тот момент мы в Петербурге строили много – 80 000 кв. м в год, а город возводил 1 млн кв. м. Объемы можно было увеличивать и дальше, но увеличивалась зона риска.
– Какими были первые шаги в столице?
– За два месяца я провел здесь порядка 200 встреч – с банкирами, строителями, – чтобы понять, что за рынок, какие правила игры. Я приехал в мае, и уже в августе мы подписали первое соглашение по “Короне” – большой проект на 100 000 кв. м. Заказчиком выступала Московская медицинская академия – из-за отсутствия средств проект стоял около семи лет, уже все заросло травой. Мы встретились с руководством, сказали: денег давать не будем, возьмем часть площадей. Для того чтобы вырыть котлован и забить сваи, первоначального капитала хватило – мы выделили на Москву около $4 млн. Поставили забор и начали продажи. Не нужно было даже связей с правительством Москвы, потому что, по сути, мы выполняли подряд. И Юрий Лужков при закладке капсулы очень удивился, что строит питерская компания.
– Команду вы набрали полностью новую?
– На тот момент в питерском “Строймонтаже” работало 1000 человек. Я из компании взял только конструктора Дмитрия Комарова, потому что нужно было быстро делать проект “Короны”.
– Почему вы решили разделить бизнес с Артуром Кириленко (сейчас Кириленко – основной владелец и президент “Строймонтажа”)?
– Это логично: он работает в Петербурге, а я – в Москве.
– Есть мнение: чтобы занять долю на московском рынке недвижимости, нужны или очень большие деньги, или очень большие связи. За короткий срок вам удалось набрать солидный портфель проектов – около 5 млн кв. м. За счет каких ресурсов?
– Девелоперская команда – это сложная система управления, менеджмент, люди. Нельзя дать денег и сказать: “Сделайте”. Все проекты Mirax были приобретены давно. Участок в “Москва-Сити” обошелся в $10–11 млн, [заместитель мэра] Иосиф Орджоникидзе уговаривал всех участвовать в проекте, но никто не хотел брать, а нас называли идиотами. Через пять лет за эти участки уже дрались. Завод “Фили-Кровля” купили три года назад, в общей сложности он обошелся в $25 млн. Список проектов можно продолжить. Это сейчас, чтобы начать проект в 100 000 кв. м, нужно только за землю заплатить порядка $50 млн. Поэтому вы и не увидите новых компаний, потому что не так много тех, у которых есть такие деньги. Но это нормальная ситуация – на таких рынках в других странах присутствует по 5–10 компаний, не больше. А все проблемы с обманутыми дольщиками как раз из-за того, что компании непонятные и маленькие.
– Еще говорят, что вам помогли связи с главой “Интеко” Еленой Батуриной.
– Про деньги я вам все сказал, если бы было что-то, вы бы нашли на compromat.ru. У нас с “Интеко” совместный проект – это перекладка воздушных ЛЭП в Бескудникове. Там большая мощность кабелей в 110, 220, 550 кВ. У нас в стране еще никто не перекладывал 550-вольтные кабели. Очень сложное техническое решение, эту идею мы продумывали вместе с вице-президентом “Интеко” Олегом Солощанским.
– Каков на сегодняшний день кредитный портфель компании?
– Общая сумма задолженности с учетом долгосрочных и небанковских инструментов – менее $400 млн.
– Вы недавно запустили опционную программу для менеджеров компании. Зачем это понадобилось?
– На опционную программу выделено 15% акций компании. В ней участвуют все члены совета директоров, которые стояли у истоков создания компании: это Алексей Адикаев, Дмитрий Луценко, Максим Привезенцев и Максим Темников. Они получили 5% акций компании. На втором этапе, через два года, они получат еще 5%, а еще через два – остальные акции.
– Какие планы по проведению IPO?
– Как таковые деньги нам сейчас не нужны – портфель проектов сформирован, средств достаточно. Поэтому в ближайшее время мы на биржу не будем выходить. С одной стороны, публичные компании рынок начинает воспринимать лучше, но с другой – нам гораздо сложнее будет работать. Наше конкурентное преимущество в том, что мы очень быстро и оперативно принимаем решения. Например, нашли площадку, ударили по рукам – и нам не нужно ни одобрение акционеров, ни согласования с биржей и т. д. В мире ведь нет формулы успешности компании. Если бы все компании, вышедшие на биржу, были успешными, мы бы тоже продали свои акции. Но не так много мировых девелоперов проводит IPO. В основном это компании, где акционеры не занимаются оперативным управлением, – металлические, алюминиевые и т. д.
– Другими словами, отходить от оперативной деятельности вы не собираетесь?
– Никому в мире это не удалось. Ни [девелоперу Гарри] Трегубову, который № 1 в Австралии, ни [Дональду] Трампу в США. Я считаю, чтобы проект был успешным, акционер должен им заниматься непосредственно. В девелопменте невозможно уйти от оперативного управления в отличие от завода, где можно поставить технического директора, который будет выполнять техническую роль – никакого креатива не нужно.
– Сейчас среди российских строителей мода на IPO. И капитализация наших компаний иногда превышает все мыслимые цифры. К примеру, по версии Forbes состояние Дональда Трампа оценивается в $2,5 млрд, а, допустим, группа “ПИК” стоит более $12 млрд, девелоперское подразделение Льва Леваева – около $6 млрд. По-вашему, насколько адекватны эти оценки?
– Среди них есть мои друзья, и комментировать было бы некорректно. Кроме того, у Трампа, я думаю, количество проектов куда меньше, чем, например, у нас и “ПИК”.
– А во сколько бы вы оценили Mirax на сегодняшний день?
– Думаю, сейчас не совсем корректно давать какую-то оценку. Мы поставили себе задачу сделать бренд Mirax № 1 в Европе.
– Как вы этого добьетесь?
– Мы хотим в нескольких европейских странах запустить проекты такого же уровня, как Mirax Plaza, башня “Федерация”. Это добавит положительного имиджа стране. Вот мы любим говорить, какие мы хорошие. Но это никого не интересует. А поставим самое высокое здание посреди Парижа и чтобы там было написано Made in Russia. Все! Точка. И отношение за рубежом сразу изменится – можно много говорить, а можно показать. Ведь часто многие страны мы воспринимаем через их продукцию. Что первично – Mercedes, BMW, Porsche или Германия? Если бы этих брендов не было, думаю, весь мир Германию воспринимал бы по-другому. Точно так же Франция – это Chanel № 5, вино. А Россия? Водка, балет и медведь. Сейчас еще добавились газ и нефть.
– Как, по вашему мнению, будет развиваться рынок недвижимости Москвы?
– Я знаю правду, но не скажу. На протяжении последних пяти лет я прогнозировал ситуацию – это сбывалось, и в мэрии меня попросили не комментировать цены. Получается, что прогнозы совпадают, а меня обвиняют в том, что рынок на мои слова реагирует, как на слова Сороса.
– Как-то вы стали важничать.
– На слова человека, у которого 5 млн и 500 млн, люди реагируют по-разному. Вот, например, я студент и дарю девушке букет роз на день рождения. Вау! И Полонский дарит букет. Просто один и тот же поступок воспринимается диаметрально противоположно.
– Раньше вы продвигали идею, что дешевого жилья в Москве не должно быть.
– Это наконец поняли все. У нас нет другого выхода, иначе Москва превратится во второй Нью-Мехико. Вспомните, как три года назад, когда цена была $2000 за 1 кв. м, говорили: это дорого. Она должна увеличиться до такого состояния, чтобы люди из регионов не могли приезжать сюда и покупать квартиры. Иначе мы задохнемся в сплошной пробке. Между ценой на квартиру в Урюпинске и Москве разница должна быть как минимум в пять раз. Если бы это произошло два года назад, у нас пробок было бы гораздо меньше. Сейчас обратная ситуация. Оттого что сейчас квартиры могут покупать богатые люди, лучше всем. Человек, который покупает вторую-третью квартиру, делает ремонт, сдает в аренду. Если квартиру хотят снять 120 человек, а предложено 100 квартир, то цена резко вырастет. А если на рынок выйдет не 100 квартир, а 120, цена резко упадет. Поэтому во Франции, наоборот, людям, которые покупают несколько квартир, дают налоговые скидки. Они увеличивают количество предложений по ренте, и во Франции 80% людей живут в арендованных квартирах.
– Как вы будете решать транспортную доступность в деловом центре, где строится “Федерация”?
– Меня этот вопрос не очень волнует, потому что мы соединяем “Федерацию” с комплексом Mirax Plaza [на пересечении Кутузовского проспекта с ул. Кульнева] монорельсовой дорогой. Если будет пробка, наши посетители смогут добраться к нам по этой дороге. Кроме того, у нас огромный паркинг на 3000 машино-мест.
– По вашей инициативе была создана Ассоциация строителей России (АСР). Как бы вы оценили результаты ее деятельности?
– Не хочу брать пальму первенства – строители все вместе собрались и обсуждали создание ассоциации. Благодаря ей мы можем спать спокойно – в том плане, что не проснемся и не получим 214-ФЗ (закон о долевом строительстве. – “Ведомости”). Ни один закон, который не соответствует интересам рынка, не будет принят. Сейчас перед АСР стоят более глобальные задачи: привести рынок в такое состояние, чтобы любой покупатель жилья был спокоен и никто не выходил на голодовки.
– Правда ли, что ваша супруга Наталья Степанова пыталась отсудить часть Mirax?
– Судебное решение состоялось – у нас был брачный контракт, он остался в силе (Полонский и представитель Степановой отказались раскрыть суть решения суда и брачного контракта. – “Ведомости”).
– Несколько лет назад вы активно тренировались и готовились полететь в космос. Почему полет не состоялся?
– У меня не поместились ноги на 2 см. Я восемь месяцев тренировался в НАСА. Из заплаченного аванса вернули практически все, за исключением $500 000, которые были потрачены на тренировки. Если будет возможность, то полечу в космос однозначно.