ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ: Миф о звездных городах
В недавно вышедшей нашумевшей статье “Города-суперзвезды” экономисты Джозеф Журко, Кристофер Майер и Тодд Синай утверждают, что города, обладающие особым статусом (не только Лондон, Париж и Нью-Йорк, но и такие, как Филадельфия и Сан-Диего), будут демонстрировать “постоянно расширяющийся разрыв в стоимости жилья” по сравнению с другими городами. По сути, авторы хотят этим сказать, что жилищный бум в таких городах может продолжаться бесконечно.
Любое подобное утверждение неизбежно привлекает к себе внимание. Меня как известного скептика в отношении бума цен на жилье в последнее время несколько раз приглашали поучаствовать в дебатах то с одним, то с другим из этих авторов.
Многие люди считают, что теория городов-звезд подтверждает их интуитивное представление о том, что, несмотря на сегодняшнее замедление роста цен на жилье во всем мире (и в особенности в Соединенных Штатах), в долгосрочной перспективе инвесторы могут ожидать получения огромных доходов, покупая дома в таких городах, пусть даже они уже кажутся довольно дорогими. Но, как я говорил во время дебатов с этими авторами, если прочесть их статью внимательно и поразмыслить над данной проблемой, можно увидеть, что для такого вывода вообще нет никаких оснований.
Почему цены на жилье в “гламурных” городах должны расти бесконечно? Журко, Майер и Синай обосновывают свое утверждение тем, что такие города развиваются по особым законам, они уникальны. Их главный ограниченный ресурс – земля; престижных участков не становится больше. И если допустить, что ВВП и расслоение в доходах будут расти и дальше, то всегда будет появляться все больше богатых людей, которые будут взвинчивать цены на жилье в этих дефицитных городах.
В доказательство этой неновой мысли экономисты приводят массу убедительных данных. Богатые люди все чаще селятся в самых дорогих городах. Реальный ВВП растет примерно на 3% в год в развитых странах, а во многих успешных развивающихся странах в последнее время рост идет гораздо быстрее. И конечно же, в этих городах не появляется так уж много новых участков под застройку.
Но что данные доводы действительно означают для перспективности инвестиций в дома в городах-звездах? Возьмем, к примеру, ограниченность территории. Хотя количество земли в каждом из существующих звездных городов и ограниченно, в любом случае существует огромное количество земли там, где могут быть построены новые города. А новые города периодически действительно строятся, что подрывает уникальность существующих городов.
Наиболее известными примерами подобных новых крупных городов являются спроектированные столицы, обычно строящиеся вблизи географического центра страны. Сюда входят Бразилиа (50-е гг. XX в.), Канберра (10-е гг.), Исламабад (60-е гг.), Нью-Дели (10-е гг.) и Вашингтон (90-е гг. XVIII в.). В каждом из данных случаев проектировщик возводил всю инфраструктуру города, чтобы сделать его полноценным и привлекательным. Очевидный успех большинства таких городов как правительственных и экономических центров свидетельствует о том, что стоимость городской земли обусловливается наличием хорошо спроектированного города. Дешевая земля в будущем может стать очень дорогой, если, конечно, кто-нибудь примет решение спроектировать и создать там целый город.
Конечно, создание новых городов – редкое явление. Частным проектировщикам крайне тяжело получить под строительство огромный участок земли без всяких ограничений. Но они часто проявляют изобретательность при превращении мелких пригородов в новые престижные жилые районы, находящиеся в пределах часа езды от крупных городов. Это происходит в огромном количестве мест и так регулярно, что мы принимаем это как должное.
С началом промышленной революции развитие таких новых городов и городов-спутников и правда стало центральной темой в мировой истории. Новые города растут как грибы после дождя, и люди переезжают из старых городов, возникших естественным образом. К тому же новые города часто выглядят ярче и свежее старых, которые многие считают недостаточно удобными для жизни.
Так будут ли вложения в жилье в городах-суперзвездах опережать по уровню отдачи вложения в недвижимость в обычных городах? В долгосрочной перспективе – практически нет.
За период с 1950 по 2000 г. цены на жилье в городах, которые Журко и его коллеги называют звездными, росли в основном не более чем на 1–2% быстрее по сравнению с ценами в среднестатистическом городе. Но даже и эта разница в значительной степени объясняется, скорее всего, увеличением площади квартир и улучшением качества домов.
Возьмем, к примеру, сравнительный индекс цен на жилье, выпускаемый фирмой Coldwell Banker, – индекс сопоставляет цену стандартного дома с четырьмя спальнями в разных городах США. Самым дорогим городом в США является Беверли-Хиллз (легендарный город кинозвезд). Стандартный дом здесь в 4,25 раза дороже, чем в среднестатистическом городе США. Если учесть, что разрыв в четыре раза образовывался в течение 100 лет, то окажется, что дополнительная отдача от инвестиций (по отношению к вложению в средний город) – лишь 1,5% в год. Вряд ли это тот уровень уникальности, которого ожидают энтузиасты особых городов.
И наконец, как сами же и заметили Журко, Майер и Синай, даже эти небольшие долговременные различия между городами в стоимости жилья часто компенсируются в супергородах более низким соотношением стоимости аренды и цены продажи. Отдача на вложенные инвестиции для инвестора – это сумма темпа роста цен и соотношения между ставками аренды и ценой жилья, поэтому низкое соотношение аренды и цены снижает преимущества быстрого роста цен.
Всеобщее внимание к теории городов-суперзвезд во многом объясняется психологией жилищного бума, который мы уже некоторое время наблюдаем, а также тенденцией принимать желаемое за действительное. Людям хочется верить в то, что бум будет продолжаться и что их инвестиции в любимый город являются поэтому чем-то особенным и замечательным. Но не существует никакой реальной причины, чтобы вкладывать бешеные деньги в супергорода. Напротив, есть множество причин, чтобы опасаться подобных инвестиций.