НЕДВИЖИМОСТЬ: Цена и вера

Бум на рынке недвижимости – распространенное явление во многих странах и городах. Удивительно то, что это сравнительно новое явление. До появления в США признаков ажиотажного спроса в конце 1970-х гг. о ценах на недвижимость вообще было не принято волноваться. Анализируя старые газетные публикации, мы обнаружили поразительно мало статей, посвященных анализу цен на жилую недвижимость. В лучшем случае динамика цен на жилье могла увязываться с колебаниями стоимости строительства.

О рынке как таковом речь не шла – как будто в этой области не происходило ничего интересного. Изредка встречались довольно странные версии. Например, автор публикации в лондонской Times в 1970 г. утверждал, что рост цен на недвижимость был следствием перехода Британии на новое стандартное время (в 1968 г. в качестве эксперимента Британия сроком на три года перешла в один часовой пояс с Западной Европой – в надежде на экономический эффект). В статье утверждалось, что перевод стрелок на час назад привел к повышению цен, так как вынудил британских строителей больше работать в сравнительно темное время суток. В тех редких случаях, когда обсуждались цены на жилую недвижимость, особенности рынка и поведения инвесторов не обсуждались, хотя в случае фондового рынка это было нормальной практикой.

Чтобы понять природу произошедшего сдвига, подумайте о том, что сегодня трудно найти человека, беспокоящегося о росте цен на автомобили. Никто почему-то не волнуется, что резкий рост спроса на сталь и иные материалы в Китае и Индии в будущем сделает цены на автомобили заоблачными. Конечно, есть коллекционеры, вкладывающие деньги в старинные и уникальные автомобили, но идея спекуляции на автомобилях просто отсутствует в общественном сознании. Точно так же дело обстояло с жилой недвижимостью до конца 1970-х гг.

Общество собственников

В книге “Иррациональное изобилие”, вышедшей в прошлом году, я с цифрами в руках стремился показать, что причины начавшихся в последующие годы бумов – это спекулятивные капиталовложения обычных покупателей жилой недвижимости. А причины роста этих инвестиций – в появлении общества собственников, в общемировом ощущении, что капитализм одержал победу и теперь все должны заботиться о себе сами. В частности, и с помощью покупки собственного дома. Поверив в то, что частная собственность стала ключевой составляющей для обеспечения высокого качества жизни, покупатели повалили на рынок и взвинтили цены.

Более того, опасение, что можно опоздать на этот поезд, стремительно набирающий скорость, заставляет людей быстрее набавлять цены на жилье. Такова рыночная психология в Китае и Индии, где очень распространено мнение, что стремительный рост доходов и увеличение числа обеспеченных людей обязательно будут подталкивать вверх рынки земли, недвижимости и строительных материалов. Бум в сфере недвижимости продолжается в крупнейших городах этих стран уже несколько лет. В Китае, несмотря на некоторые признаки охлаждения (например, на рынке Шанхая отмечен спад), рост цен все еще устойчивый в большей части страны.

Но бум, основанный на таких представлениях, не может продолжаться вечно, потому что цены не растут до небес, и уже есть признаки возможной “жесткой посадки”. В Соединенных Штатах газеты и журналы последние несколько месяцев трубят о том, что бум цен на жилую недвижимость, продолжающийся уже десяток лет, возможно, заканчивается и что пузырь вскоре лопнет.

Психология инвесторов в США уже изменилась, и опасения резкого падения цен на жилье сейчас очень распространены. Созданный недавно на Чикагской товарной бирже рынок фьючерсов на односемейные дома свидетельствует, что к августу будущего года цены во всех десяти городах США, принимающих участие в торгах, упадут на 6–8%.

Если цены на жилую недвижимость рухнут в США, бастионе капитализма, как это скажется на потребительской уверенности в других странах и не приведет ли к концу бума и на других рынках? Может ли за этим последовать глобальная рецессия?

Вера в капитализм

Такой сценарий остается одной из реальных возможностей – но мир все-таки не обречен. Самое главное, что первопричина бума на жилую недвижимость – вера в успех капитализма и в будущий экономический рост – похоже, прочно укоренилась.

Например, тенденция снижения цен на рынке США, похоже, не отражает основных изменений в долговременной экономической уверенности. Исследование, проведенное мной и Карлом Кейсом в мае – июне этого года при содействии Йельской школы менеджмента, выявило ожидания снижения цен на жилую недвижимость в США в краткосрочной перспективе, но сравнительно небольшое изменение долговременных ожиданий. Большинство людей все еще верят в то, что жилая недвижимость является отличным долговременным капиталовложением.

Цены на недвижимость вряд ли упадут до уровней, характерных для времени до начала бума, так как фундаментальные изменения в восприятии, связанные с верой в капитализм, сохранятся надолго. Сложившийся образ мышления людей крайне трудно переломить. Поэтому и их вера в жилую недвижимость как в главный актив для спекулятивного инвестирования вряд ли будет подорвана. Итак, мы уже не станем прежними. Но замедление роста цен вполне возможно. Оно может произойти, например, благодаря росту предложения. Через несколько лет, когда люди увидят, насколько велико предложение, они, возможно, начнут пересматривать свое представление о неотразимости недвижимости как актива.

Конечно, фундаментальные изменения в восприятии не происходят легко и быстро, но постепенно они все-таки происходят. Цены на землю в крупнейших японских городах постепенно снижались почти все время начиная с 1991 г. по мере того, как угасала вера в сверхъестественные возможности японского капитализма.

Такое же падение цен на жилую недвижимость может произойти во многих городах по всему миру. Все, что для этого требуется, это чтобы фактор роста предложения жилой недвижимости в конце концов перевесил бы фактор веры инвесторов в инвестиционный потенциал.