ГРОМКИЕ ИМЕНА: Учитесь зарабатывать

За последний год конфликты в ОАО "Сити", управляющей компании проекта строительства Московского международного делового центра (ММДЦ) "Москва-Сити", не сходят со страниц газет: покупка 30% -ного пакета акций структурами предпринимателя Юрия Шефлера, перестановки в совете директоров. В январе компания снова оказалась в центре внимания, объявив акционерам о накопившихся долгах: "Сити" намеревается привлечь деньги, проведя дополнительную эмиссию акций. Ситуацию комментирует Ирина Гаазе, которая руководила компаний "Сити" более 10 лет: с 1992 по 2002 г. - в качестве первого вице-президента, а с 2002 г. по май 2003 г. - президента. После ухода из ОАО "Сити" Гаазе некоторое время возглавляла компанию "Обновление Арбата".

- Вокруг нынешней ситуации с компанией "Москва-Сити" ходит много сплетен. Но, насколько мы знаем, у нее были и другие сложные периоды. Например, как компания пережила дефолт?

- Это было тяжелейшее время для всех компаний. В то время "Башню-2000" (тогда еще называвшуюся "Реформой") начал финансировать валютный фонд города. С января 1999 г. начались серьезные проблемы. Дефолт ударил и по собственному бизнесу ОАО "Сити", и по проектам, которые финансировались с участием средств городских источников. "Сити" вместе с Департаментом внешних связей [правительства Москвы] нашли частных инвесторов, которые финансировали половину стоимости ее строительства, и сумели получить деньги, для того чтобы завершить строительство этого здания. "Сити" и сама участвовала в проекте - и сейчас около 4000 кв. м в нем принадлежит "Сити".

Сложных периодов у компании было немало. Например, "Сити" выполняла функции заказчика по строительству центрального ядра, а потом было принято решение эти функции у нее забрать. Это очень сильно ударило по компании и с точки зрения имиджа, и с точки зрения денег. Но мы не плакали и не рассылали директ-мейл акционерам с просьбой "подкинуть денег", а стали работать над проектом дальше.

Мое мнение как специалиста в этом бизнесе и специалиста по привлечению финансирования (как бы это ни не хотелось читать моим оппонентам) - когда у компании трудные времена, последнее дело поднимать деньги с помощью дополнительных эмиссий акций. Сначала нужно взыскивать долги с дебиторов компании, использовать возможность привлечь кредиты, продать что-то из не самых актуальных активов, просто заработать на своем основном бизнесе, т. е. увеличить выручку, и, конечно, сократить расходы. Дополнительная эмиссия акций - это на случай, когда использованы все указанные источники.

На мой взгляд, никакой сверхтяжелой ситуации у акционерного общества "Сити" быть не может. При том условии, что "Сити" будет активно заниматься тем бизнесом, который приносит компании доход, в первую очередь это выполнение функций заказчика по строительству отдельных объектов ММДЦ "Москва-Сити" и управление проектом ММДЦ. И для выполнения этой работы у ОАО "Сити" подписаны соответствующие долгосрочные договоры с компаниями, принимающими участие в реализации проекта.

- Сейчас "Сити" снова переживает трудные времена: у компании есть долги, у нее забрали право доверительного управления "Башней-2000" и мостом "Багратион". Не было ли в этом жеста недовольства действиями компании и насколько существенно это было для ее бизнеса?

- В начале 2003 г. "Сити" потеряла право на доверительное управление "Башней-2000". У города могут быть свои соображения о том, как управлять собственным имуществом. Город является собственником ООО "Миосор", которому принадлежит "Башня-2000". Схема, при которой сам собственник управляет объектом, дешевле для него по крайней мере на сумму гонорара, который он должен выплачивать управляющей компании.

Когда "Сити" потеряла право на управление мостом "Багратион", меня уже не было в "Сити". Насколько мне известно, соответствующее постановление правительства вышло в декабре 2003 г. , я ушла в конце мая, поэтому мое участие в этом абсолютно исключено.

Доверительное управление - это не единственный источник дохода "Сити". Бизнес ОАО по доверительному управлению имуществом начался только осенью 1997 г. Но "Сити" же как-то пять лет прожила и без доверительного управления чужим имуществом!

- По иску о взыскании долгов с "Сити" от нынешнего управляющего - компании "Миосор" было арестовано имущество компании. Какова история появления этого долга?

- В справке, разосланной акционерам компании, упоминаются следующие обязательства: во-первых, перечислены три или четыре подрядчика с суммами задолженности ОАО "Сити" перед ними, и, во-вторых, указан долг перед "Миосором" - 47 млн руб. , который состоит из 44 млн руб. долга и 3 млн руб. процентов по нему.

Долг перед компанией "Миосор" - это реальный факт: завершив строительство офисного комплекса "Башня-2000" и выполнив функции заказчика по нему, ОАО "Сити" обязано было вернуть собственнику остаток инвестиционных средств - 44 млн руб. Об этом весной прошлого года было подписано соглашение. ОАО "Сити" с подрядчиками не расплатилось и средства владельцу - ООО "Миосор" не вернуло.

Что касается обязательств перед подрядчиками, то на момент моего снятия с поста президента о долгах перед указанными фирмами, за исключением двух, мне лично ничего известно не было. Никаких актов выполненных работ с указанными фирмами я не видела и не подписывала. Значит, это долги, которые возникли или созданы после моего ухода из компании. В любом случае $1,5 млн, о которых идет речь, - это не очень большая сумма, которую можно привлечь в качестве кредита под залог какой-нибудь недвижимости или на худой конец выпустить облигации.

- Но, как говорится в письме, имущество "Сити" находится под арестом?

- В декабре "Сити" подала апелляцию на снятие ареста, и в начале января 2004 г. она была удовлетворена, а арест с имущества "Сити" снят. Мне это известно от "Миосора". Это означает, что по состоянию на 1 февраля имущество "Сити" в залоге не находится. Но дело даже не в этом. Интереснее знать, почему представители нового руководства ОАО "Сити" везде говорят о долгах и нигде - о доходах, которые должна была получить компания? Где выручка, которую "Сити" должна была получить в 2003 г. за выполнение функций заказчика и субзаказчика?

- Объем доходов "Сити" смог бы перекрыть долги компании?

- Плановым бюджетом ОАО "Сити" на 2003 г. , утвержденным решением совета директоров 24 декабря 2002 г. , предусмотрена выручка компании от всех видов деятельности в размере 219 млн руб. Из них вознаграждение по доверительному управлению - 15 млн руб. совокупно. Около 100 млн руб. - за выполнение функций заказчика и субзаказчика. Если есть подписанные договоры, то почему по ним не платят денег? Или где эти деньги?

У "Сити" должно было хватить денег на погашение существующих обязательств перед "Миосором". Как это и было запланировано бюджетом. Одним словом, 219 млн руб. выручки и 44 млн руб. долгов - почувствуйте разницу!

Я предполагаю, что у "Сити" существенно не выполнен план по доходам. И уж точно не за счет ликвидации доверительного управления - оно должно было принести всего 6% от плановой выручки компании за 2003 г. Если с "Сити" все работают, а так должно быть, то где вознаграждение за эту работу? Почему "Сити" без денег? Или ОАО "Сити" - благотворительная организация, которая оказывает услуги бесплатно?

- Возможно, появился инвестор, который хочет участвовать в проекте "Москва-Сити" и должен стать акционером компании, для чего и готовится сейчас допэмиссия?

- Понятно, что представители бизнеса предпочитают покупать акции на фондовом рынке в момент их минимальной стоимости. Тогда надо писать, что у компании дела идут очень плохо, и снижать курс акций. Но проводить допэмиссию по цене размещения, в 150 раз превышающей номинал бумаги (номинал акции - 1 руб. , а цена размещения - 150 руб. ) , - это нонсенс. Нельзя одновременно "валить" курс акций и делать допэмиссию по завышенной цене размещения.

- Возможно, крупный акционер решил, наоборот, выйти из проекта и продать акции дорого?

- Тогда знаете, какой имидж должен быть?! Нужно петь об успехах компании и хвалить ее руководителей, нынешних и прошлых. Тогда нельзя писать, что "Сити" предстоит банкротство или ликвидация. "Сити" предстоит такое процветание, что мы не знаем, что делать с прибылью, господа, вот это называется продавать!

Если бы я поставила целью приобрести контрольный пакет акций компании, то следующим моим шагом была бы инвестиция в эту компанию. То есть я приобретаю компанию для того, чтобы вложить собственные деньги и развивать бизнес дальше. Я не понимаю других мотиваций.

- Но должна же быть цель, ради которой нужно вести именно такую двойную игру?

- Единственное, что я могу предположить, - цель размывания существующих пакетов. С одной стороны, говорится, что все очень плохо, с другой - объявляется эмиссия акций по высокой цене размещения с заранее определенным инвестором. Потому что мелкие акционеры по таким ценам акции не купят.

Вы ведь понимаете, что такое цена размещения? В случае ликвидации компании акционер получает долю, пропорциональную номиналу бумаги, а не цене размещения. Номинал его бумаги - 1 руб. , а цена новой акции - 150 руб. А дополнительный эмиссионный доход отражается в балансах совершенно по-другому и к правам акционеров на будущее имущество не имеет никакого отношения.

Обычно так делают, когда хотят максимально отрезать существующих акционеров от контроля над компанией и "пирога" эмиссионного дохода и распределить его среди заранее известного круга новых инвесторов, заранее готовых платить завышенную цену за акции.

Дружественных и недружественных поглощений сейчас происходит в России много. Есть хоть один пример, когда после поглощения объявляется вдруг эмиссия с одновременным провалом бизнеса компании и плачем о возможном банкротстве? Нет. Потому что так не бывает. Поглощают для того, чтобы возглавить бизнес и повести его дальше.

Сейчас "Москва-Сити" находится на той стадии развития проекта, когда особенно необходима работа по координации действий разных застройщиков - наконец-то их стало много. И роль управляющей компании как никогда высока. Она просто обязана иметь прекрасную репутацию, штат высококвалифицированных сотрудников и продвигаться дальше.

- Какие активы есть сейчас у "Сити"?

- У "Сити" есть права аренды на два участка на территории чуть дальше Краснопресненской набережной, на которых можно вести застройку, - N 15 (участок для здания мэрии Москвы. - "Ведомости") и N 20. Кроме того, есть доли в высокорентабельных проектах компаний - "Сити-Энерго" (около 20% ) и "Аква-Сити Палас" (около 40% ). Но это доли в уставных капиталах - долгосрочные финансовые вложения.

- Возможно ли поглощение "Сити" ради именно этих активов, с перспективой инвестиций в проекты ММДЦ?

- Вполне возможно. Но если принимается решение купить контрольный пакет акций компании, у которой такие выгодные вложения, ее бизнес надо развивать, а не убивать.

- На какой основе строятся взаимоотношения ОАО и правительства Москвы?

- Есть генеральный договор об управлении проектом строительства ММДЦ "Москва-Сити". И основная задача "Сити" - превратить этот договор в получение вознаграждения для своей компании за работы, которые она проводит по развитию проекта, отработать договоры с застройщиками и зарабатывать на этом. Потому что усилий и интеллекта специалистов ОАО и в развитие инженерной схемы, и в развитие бизнес-концепции каждого участка за эти годы вложено очень много.

- Сколько "Сити" получает от инвесторов проектов?

- К моменту моего ухода у "Сити" был готов целый пакет предложений услуг для инвесторов. Вознаграждение - проценты от объема работ. Например, город платил ОАО "Сити" от 1% до 2,5% от сметы на выполнение конкретных работ.

- Вам известно, что правительство Москвы планировало передать права на участки на набережной Тараса Шевченко и права на управление "Башней-2000" компании "Обновление Арбата", которую вы возглавляли после ухода из ОАО "Сити"?

- Мне ничего об этом не известно. Во время моего очень короткого пребывания на посту генерального директора этой компании со мной эта идея никем не обсуждалась. Насколько я помню состояние дел на май 2003 г. , участки на набережной Тараса Шевченко не были переданы в аренду ОАО "Сити", они были зарезервированы до момента утверждения градостроительной концепции после ее согласования с жителями.