Кто из землевладельцев выиграл от расширения Москвы

Хвост Москвы

Кроме хвоста на юго-западе у Москвы появилось три анклава на западе (см. карты). Это будущий рекреационный центр «Успенское» рядом с поселком Николина Гора (около 2920 га), будущий финансовый центр «Рублево-Архангельское» (695 га) и инновационный центр «Сколково» (618 га). Все три участка были спущены сверху – из администрации президента, ни с московскими, ни с подмосковными властями эти вопросы не обсуждались, утверждает один из бывших чиновников Подмосковья. Источник в московском стройкомплексе говорит, что спущено было только решение об «Успенском».

Получившаяся форма свела с ума всех градостроителей. Никто не мог понять, кто же пририсовал к классическому круглому городу на равнине такой хвост. Почему такой живописной формы?» – удивляется архитектор Юрий Григорян, руководитель архитектурного бюро «Меганом» (вместе с нидерландской ОМА участвует в конкурсе на развитие «большой Москвы»).

Чуть больше года назад тогдашний президент Дмитрий Медведев предложил расширить границы Москвы и вывести на новые территории часть федеральных чиновников – «чтобы улучшить развитие московского мегаполиса, для целей финансового центра и просто облегчить жизнь огромному количеству людей». Менее чем через месяц мэр Москвы Сергей Собянин и тогдашний губернатор Подмосковья Борис Громов предложили готовый вариант расширения: прирезать почти 150 000 га в юго-западном направлении – между Минским и Варшавским шоссе до границы с Калужской областью.

В промежутке между поручением президента и докладом губернаторов сотрудники Научно-исследовательского и проектного института генерального плана г. Москвы (НИиПИ генплана) днем и ночью решали, как же расширить Москву, рассказывает заместитель гендиректора института Алла Меламед. Вариантов было несколько.

Самым масштабным и наиболее предпочтительным Меламед называет расширение столицы до Центральной кольцевой автомобильной дороги (в основном пройдет по малой бетонке). Другой, локальный, вариант – на северо-запад: Москва могла получить земли между Пятницким шоссе и Долгопрудным (исключая последний). Город и так вытянут в этом направлении – есть Молжаниново, Куркино; Химки, которые почти полностью работают на Москву, продолжает Меламед; город ведет масштабное дорожное строительство в этом направлении: строится развязка около Зеленограда, реконструируется Ленинградка до «Шереметьево». Кроме того, строится платная дорога в Петербург. Обсуждалось расширение и в сторону Домодедова, где около 20 000 га принадлежит Coalco Василия Анисимова; он и сейчас лоббирует размещение правительственного центра на своих территориях. «Но 50–60 км – слишком далеко для правительственного центра», – говорит Меламед. В итоге, по мнению Меламед, принят наименее привлекательный для Москвы вариант. Основные преимущества новой территории – ее незастроенность и малочисленное население.

Форма участка порождена не градостроительной, а налоговой логикой, считает Григорян. При определении границ город пошел на поводу у Громова, который просил оставить налогооблагаемые предприятия в области, подтверждает чиновник мэрии.

«А вам понятно, почему именно эта территория вошла в Москву?» – «Я знаю, что в этом забеге участвовало много лоббистов» – так отвечает на этот вопрос один из основных бенефициаров расширения – сенатор Вадим Мошкович, на чьи земли в московском хвосте предлагается переселить чиновников (интервью с ним см. на стр. 05).

Гость Вадим Мошкович

В 5 км к юго-западу от Московской кольцевой автомобильной дороги (МКАД) на землях совхоза «Коммунарка» должен вырасти административный центр, куда предполагается перевести почти все федеральные и московские органы власти. Для этого на поле в 300 га, прилегающем к Калужскому шоссе, сразу за поселком Газопровод, планируется возвести до 3,5 млн кв. м недвижимости ориентировочной стоимостью до 350 млрд руб.

Поле принадлежит компании «Масштаб» сенатора Мошковича. Совхоз «Коммунарка» его структуры купили в 2004 г. Шесть лет назад тогдашний партнер Мошковича Сергей Кириленко рассказывал, что их земли начинаются практически сразу после торговых центров IKEA и «Мега» на кольце и тянутся до Троицка. Из 12 000 га предполагалось пустить под застройку около половины. Для планирования территории «Масштаб» привлек мировые архитектурные бюро. Но до масштабной застройки дело так и не дошло: сейчас построено примерно 150 000 кв. м и начато несколько проектов «в чистом поле», говорит Мошкович.

В 2007 г. «Масштаб» вел переговоры о продаже части земель московскому правительству – на 4000 га предполагалось возвести город-спутник для 400 000 человек. Но этим планам помешал кризис. Кое-что компания распродала по мелочи – ПИК, Тельману Исмаилову под новый Черкизовский рынок.

Сейчас Мошкович говорит, что 12 000 га у него никогда не было – просто план был разработан под такую большую территорию. А было 4000 га, из которых 1000 га он отдал партнеру при разводе. Остается 3000 га, в которые входит и то самое поле, где может вырасти административный центр.

Официально ничего не объявлено, но чиновники, участвующие в процессе, говорят, что это вопрос почти решенный – Коммунарка станет административной столицей России. И что Мошкович поддерживал вариант расширения Москвы именно в юго-западном направлении. А сейчас участвует во всех совещаниях, посвященных грядущему чиновному переезду. И на этих совещаниях обсуждается такой вариант: Мошкович эти 300 га просто подарит.

«Я ни разу никого ни о чем не просил», – парирует Мошкович. А про подарок говорит, что это только один из вариантов.

Что даст Мошковичу правительство в Коммунарке? Москва, присоединив эти земли, подписывается под тем, что будет строить на них всю необходимую инфраструктуру, объясняет столичный чиновник. Например, уже сейчас проектируется расширение Калужского шоссе и бессветофорное движение на Ленинском проспекте. А земли Мошковича как раз вытянуты вдоль Калужского шоссе – с 3-го километра от МКАД и по 23-й. Кроме того, от «Проспекта Вернадского» вдоль Калужского шоссе планируется провести ветку метро.

По оценкам председателя совета директоров компании МИЦ Андрея Рябинского, стоимость недвижимости на присоединенных к Москве территориях за год увеличилась на 25%, тогда как в целом по области – на 5%. На сколько вырастет стоимость Коммунарки, если через нее пройдет правительственная трасса?

Гость Герман Греф

Включение в состав Москвы земель Сбербанка в «Рублево-Архангельском» лоббировал президент банка Герман Греф, говорят московские и федеральные чиновники. Это земли трудной судьбы. Сначала на участке в 430 га бизнесмен Сулейман Керимов собирался построить «город миллионеров», затем он продал проект, в котором велись лишь земляные работы, владельцу Бинбанка Микаилу Шишханову. Вместе с землями Шишханову достался и кредит Сбербанка, на который они были приобретены. В итоге сейчас Сбербанк – единственный акционер проекта, долг составляет $3 млрд.

На протяжении многих лет менеджеры «Рублево-Архангельского» пытались вытянуть экономику проекта, но безуспешно, рассказывает консультант проекта. От «города миллионеров» отказались быстро, решили строить жилье поскромнее, для среднего класса. Но все равно, говорит консультант, по самым оптимистичным прогнозам, такой проект мог окупиться через 60 лет.

Теперь концепция снова меняется. Во второй половине 2012 г. будет объявлен открытый конкурс по разработке градостроительной концепции «Рублево-Архангельского», сообщила пресс-служба Сбербанка. Консультант рассказывает, что сейчас обсуждается строительство примерно 3 млн кв. м. Один из вариантов – построить здания бэк-офисов банков, велись переговоры с крупными банками – они готовы купить по башне. Так как здесь планируется финансовый центр, нужно подтянуть ведомства, с которыми работают банки, – Федеральную службу по финансовым рынкам, Минфин. Плюс создать условия для экспатов – разместить миграционную службу, построить доходные дома. Кстати, добавляет консультант, по московской программе «Жилище» до 2017 г. планируется построить 424 000 кв. м арендных домов – почему бы городу не взять часть земли и не построить их здесь? А чтобы создать быструю связь с деловым центром «Москва-сити» – построить линию метро. Стоимость транспортной инфраструктуры для «Рублево-Архангельского» – примерно 150 млрд руб., заключает консультант.

Для несостоявшегося «города миллионеров» включение в состав Москвы – выход из тупика. Вице-мэр Москвы Марат Хуснуллин говорил, что для будущего финансового центра необходимо построить дополнительный мост, развязки, инженерию, пустить общественный транспорт и развивать железные дороги: «В идеальном варианте туда нужно подвести метро [от «Москва-сити»] <...> Чтобы создался финансово-деловой центр в «Рублево-Архангельском», город должен свою градостроительную политику в этой зоне на западе пересмотреть».

Гость Роман Абрамович

Идея включить Сколково в состав Москвы возникла у первого вице-премьера Игоря Шувалова, она совпала с пожеланием президента Медведева, говорит источник в Москомархитектуре. Вероятно, логика федеральных властей была в том, чтобы Москва финансировала инфраструктуру, предполагает один из подмосковных чиновников.

Рельсовый транспорт и продуманные дорожные развязки должны обеспечить сколковским инноваторам быстрый, в пределах 30–40 минут, доступ к историческому центру Москвы, сказано на сайте проекта.

Это уже делается. Перед отставкой Медведев своим решением отдал подряды на строительство дорог к Сколкову компании «Мостотрест» (среди ее акционеров – отец и сын Ротенберги). «Мостотрест» построит и отреконструирует больше половины Северо-Западной хорды (хорда пройдет через пол-Москвы, соединив Сколковское шоссе с Ярославским, ее общая стоимость – 29 млрд руб.), Кутузовский проспект от Садового кольца до МКАД (10 млрд руб.), три развязки с МКАД – Сколковского шоссе (3 млрд руб.), Можайского шоссе (2,75 млрд руб.), ул. Генерала Дорохова (стоимость не определена) и др. Месяц назад Собянин велел сократить сроки и полностью подготовить транспортную инфраструктуру для Сколкова к 2014 г. – к саммиту «восьмерки».

Сколковский инноград займет 389 га, а в Москву вошло 618 га. На оставшихся гектарах расположены, в частности, гольф-клуб (78 га) и офисно-жилой комплекс «Сколково-парк» (34 га), которые строит Millhouse Романа Абрамовича. Это «Ведомостям» подтвердил представитель бизнесмена Джон Манн. Так что по новой дороге в Сколково можно будет попасть в гольф-клуб Абрамовича.

Гость Андрей Костин

Если включение в состав Москвы Сколкова и «Рублево-Архангельского» все-таки можно объяснить городскими интересами – инновационный центр, финансовый центр, – то зачем городу понадобился рекреационный центр «Успенское», непонятно. Собянин сказал как-то, что здесь может разместиться посольский городок. А источник, близкий к собственникам земель, – что здесь планируется построить резиденцию президента России. Но пресс-секретарь управделами президента Виктор Хреков это опровергает.

Будущий рекреационный центр в плане напоминает лист бумаги, над которым поработал маникюрными ножницами трехлетний ребенок. Из новомосковских земель вырезаны все поселки – они остались в Подмосковье. «Громов настоял, чтобы земли, где есть недвижимость и населенные пункты, связанные с налогами, остались в области. Как они хотели, так и межевали», – объясняет московский чиновник.

Это уже стало поводом для обращения около 4000 жителей Рублевки к президенту РФ с просьбой отменить решение о присоединении этих земель к Москве: «Наши сельские поселения были буквально расчленены новыми границами: населенные пункты вырезаны и оставлены в области. К Москве отошли самые красивые и ценные, еще не застроенные природные территории – сельхозземли, попавшие в частное владение».

«Ситуация абсурдная, одни вопросы – ответов нет: как платить налоги, по какой ставке и исходя из какой кадастровой стоимости? Куда – в областную или городскую службу – обращаться при авариях?» – недоумевает Керим Вагабов, первый заместитель гендиректора Московского конного завода № 1.

ЗАО «Московский конный завод» принадлежит Вячеславу Кантору и является крупнейшим земельным собственником на территории рекреационного центра – у них около 1100 га. Владельцы конезавода не планируют здесь масштабных строек – есть несколько коттеджных поселков, но в основном планируется сохранить природные территории, говорит знакомый Кантора.

Второй по размеру собственник – ВТБ с 1082 га. О включении этих земель в Москву Медведева попросил президент ВТБ Андрей Костин, говорят несколько чиновников. ВТБ не лоббировал включение этих земель в границы Москвы, опровергает их пресс-служба банка.

История этих земель схожа со сбербанковской. Они принадлежали Объединенной промышленной корпорации (ОПК) Сергея Пугачева, которая планировала построить там поселки миллионеров на 1 млн кв. м. ОПК заложила земли ВТБ под кредит в $2,4 млрд, т. е. из расчета $20 000 за сотку (тогда речь шла о 1200 га). Потом дела у Пугачева пошли неважно и банк забрал долг землей.

Концепция поменялась. «ВТБ недвижимость» запланировала девять девелоперских проектов – около 1,5 млн кв. м жилья и коммерческой недвижимости. Сейчас ведется активная работа по освоению одного из 20 участков в районе д. Маслово размером 30 га, где будет коттеджный поселок «Николо-Успенское».

Какой смысл был включать эти земли в состав Москвы, кроме возможности продать в будущем недвижимость вместе с московской регистрацией, опрошенные «Ведомостями» чиновники объяснить не смогли. Ни о каких московских проектах, связанных с этими территориями, узнать тоже ничего не удалось.

Незваные москвичи столицы

Жители рекреационного комплекса «Успенское» не единственные, кто недоволен расширением Москвы. Перспектива переезда в «Коммунарку» радует далеко не всех чиновников. Министерства не торопятся предоставлять данные и не хотят никаких переездов, рассказывает член комиссии по размещению государственных органов власти. «Надеюсь, что переезжать придется уже следующему правительству», – иронизирует высокопоставленный чиновник Белого дома.

Один из федеральных чиновников признается, что его коллеги в правительстве и администрации надеются, что президент Владимир Путин не одобрит переезд. Он, кстати, ни разу официально не прокомментировал эту тему. «Расширение Москвы – идея Медведева, именно у него возникло желание перевозить чиновников на периферию. Что делать с проектом кластера для органов власти, пока нет ответа, надо все внимательно считать и смотреть, в какие сроки это возможно сделать», – говорит чиновник Кремля. Называется сумма в $10 млрд, но гораздо ближе к реальности $40–50 млрд, замечает другой чиновник администрации, ведь придется строить не только административные здания, но и жилье, социальную инфраструктуру, гаражи.

Публично против переезда высказалось и большинство фракций в Госдуме. «Я категорически против того, чтобы парламентский центр загоняли на окраины! И не потому, что сам боюсь туда попасть! А потому, что парламент – это представительный и законодательный орган. И любой гражданин России должен иметь к нему доступ», – заявил заместитель главы фракции КПРФ Сергей Решульский. «Может, Коммунарка когда-нибудь станет центром Москвы», – скептически оценивает ее перспективы руководитель фракции «Единая Россия» Андрей Воробьев. Он удивляется: если для ЗиЛа место в центре Москвы находится, то почему его нет для парламента? Выезд за МКАД неверен ни с политической, ни с технической точки зрения, считает лидер фракции «Справедливая Россия» Сергей Миронов. Ехать в Коммунарку готов лишь лидер ЛДПР Владимир Жириновский. Сейчас участок под строительство парламентского центра подыскивается в Москве, знает один из московских архитекторов.

Очевиднее всего решение о расширении Москвы бьет по новому губернатору Подмосковья Сергею Шойгу. Он уже написал Путину, что из-за сокращения территории с 2012 г. у области возникает ежегодный дефицит свыше 25 млрд руб. И российскому правительству, попросив списать долги области перед федеральным бюджетом (31,6 млрд руб., которые требуется погасить в ближайшие три года). «Сегодня мы можем лишь выразить свое мнение – и точка. Решение принято, придется смириться», – говорит один из подчиненных Шойгу.

У подмосковных властей, кстати, есть опыт переезда. Несколько лет назад был построен правительственный центр в Красногорске. Предполагалось, что туда переедет около 10 000 подмосковных чиновников, но на деле переехало примерно 3500, рассказывает Михаил Хазанов, проектировавший это здание. Из 15 подмосковных министерств шесть – минфин, минсельхоз, минстрой, минтранс, минкультуры, министерство потребительского рынка – продолжают находиться в Москве. Хазанов говорит, что изначально комплекс правительственных зданий должен был занять всю прилегающую территорию, однако со временем эти земли отошли частным инвесторам.-

В подготовке статьи участвовала Елена Мязина