Рынок ипотечного кредитования может сократиться более чем вдвое в 2015 году

Вопрос о перспективах ипотечного кредитования, пожалуй, один из самых животрепещущих для российского рынка кредитных продуктов. После 16 декабря, когда центробанк поднял ставку рефинансирования до 17%, казалось, что рынок обречен на вымирание, ведь, по наблюдениям экспертов, уже при ключевой ставке в 15% для рядовых потребителей ипотека становится недоступна. В январе ставку снизили на 2 процентных пункта, а ипотечный рынок ведет себя несколько иначе, чем от него ожидали.

Чтобы делать хоть сколько-нибудь далеко идущие выводы, на мой взгляд, стоит внимательнее посмотреть на то, что происходило в конце 2014 – начале 2015 гг. В начале декабря многие банки уже повысили ипотечные ставки на 0,5-1,5 п. п. В конце же года действия центробанка спровоцировали еще большее повышение. Минимальные ставки выросли до 15%, а максимальные стали доходить до 35%, то есть стали откровенно запретительными. И это неудивительно: клиенты под воздействием панических настроений спешно закрывали депозиты, чтобы вложить накопленные деньги в какие-то активы. Банки вынуждены были реагировать на отток ресурсов повышением ставок по депозитам до немыслимых уровней, чтобы хоть как-то привлечь средства вкладчиков. Ставки достигали 20-24%, что, в свою очередь, привело к последующему росту ставок по кредитам, в том числе и по ипотеке.

Тем не менее уже в январе ситуация стала меняться, и многие банки значительно снизили ставки, тем самым давая понять, что готовы нормализовать ипотечное кредитование. Правда, к сожалению, приходится констатировать, что у большинства банков ставки установились все же выше уровня 15%. Некоторые вообще были вынуждены закрыть программы ипотечного кредитования. Собственно, на уровне 15% удалось удержаться лишь крупнейшим финансовым институтам с государственным участием, таким, как Сбербанк и ВТБ, куда и пошел основной поток заемщиков. Те же, кто не смог получить кредит под 15%, переключились на банки со ставками в 20-25% и выше, хотя таких людей было совсем немного. В основном это две категории заемщиков: те, кто уже продал жилье и кому просто негде было жить, либо заемщики с высоким первоначальным взносом, для которых ставка на оставшуюся сумму не была критичной.

Прогнозировать снижение ставок по ипотечным кредитам пока довольно сложно. Очевидно, что это будет зависеть от изменения ключевой ставки. Но и она с высокой долей вероятности не будет меняться слишком быстро. Скорее всего, центральный банк будет снижать ее постепенно, маленькими шагами не более чем на 1,5 п. п. Причем первого такого шага вряд ли стоит ожидать раньше конца I квартала текущего года. Снижение ключевой ставки хоть и опосредованно, но окажет влияние на общую ситуацию. Банки смогут дешевле привлекать деньги, и после определенного временного лага можно будет ожидать и снижения ставок по кредитам.

Но предсказывать сейчас события больше чем на две недели достаточно сложно. Эксперты крайне осторожны в оценках. Однако многие предполагают, что объем ипотечных сделок снизится не меньше чем наполовину. Сегодня рынок первичного жилья уже фактически встал. Мы видели галопирующее повышение цен в декабре, когда удовлетворялся высокий спрос потребителей, стремившихся как можно быстрее вложить накопленные средства в недвижимость. Причем деньги заемщики получали по одобренным ранее кредитам. В январе остановился и процесс одобрения ипотеки, и жилье по таким высоким ценам стало потребителям неинтересно. Тем более что те, кто хотел быстро пристроитьсвои деньги, уже сделали это. Потребители замерли в ожидании снижения ставок, а остро нуждающиеся в жилье покупают его на вторичном рынке. Банки также ужесточили требования по выдаче кредитов. Сегодня заемщику нужно полностью подтвердить свою платежеспособность, а застройщик, в свою очередь, должен быть очень крупным, надежным и известным на рынке.

Крупные банки заявляют, что будут кредитовать клиентов по условиям, которые одобрили, но на самом деле так получается не всегда. Требования банков по платежеспособности клиентов так или иначе ужесточатся. Все это, вероятнее всего, и может привести к двукратному падению рынка к концу года. Некоторые эксперты дают еще более пессимистичные прогнозы. Например, Санкт-Петербургский центр доступного жилья утверждает, что объемы выдаваемых ипотечных займов могут упасть на 70% по сравнению с прошлым годом. По оценке агентства недвижимости Troika Estate, хоть какого-то улучшения ситуации можно ожидать только при снижении курса доллара до $48-50 руб. и установлении цены на нефть выше $70 за баррель. А это, как все понимают, слишком маловероятно.

Конечно, перспективы рынка ипотечного кредитования пока достаточно непредсказуемы, но не безнадежны. Очевидно, что при острой необходимости улучшения жилищных условий клиенты все же будут обращаться за этим продуктом. Конечно, хотелось бы, чтобы государство более активно участвовало в поддержке рынка ипотечного кредитования, помогало удержать его на плаву и по возможности постепенно развивать, пока он окончательно не умер. Возрождение ипотеки в дальнейшем может обойтись государству значительно дороже. Ведь ипотека – это определенный драйвер экономического роста. За ней стоит развитие строительной отрасли и сопровождающих ее производств. Кроме того, по оценкам экспертов, сегодня индикатором экономического роста в стране остается только внутренний спрос. А стимулировать его на рынке жилья можно только ипотекой, потому что доходы населения неизбежно будут падать.

Мнения экспертов банков и инвесткомпаний, представленные в этой рубрике, могут не совпадать с мнением редакции и не являются офертой или рекомендацией к покупке или продаже каких-либо активов.