Путин и Греф призвали россиян не медлить с ипотекой

Отчасти нынешний рост связан с эффектом низкой базы – в первом полугодии 2015 г. был большой провал, считает первый вице-президент Газпромбанка Валерий Серегин, однако нынешние показатели он объясняет адаптацией населения к экономической ситуации.

Российские банки выдают все больше ипотечных кредитов, сообщил вчера Центробанк (см. график). Но настоящий бум еще впереди, надеется Греф. «Мы рассчитываем, что в IV квартале 2016 г. будет реальное оживление на рынке ипотеки», – заявил он вчера на встрече с Путиным.

«Надо сразу отметить, чтобы ваши клиенты не подумали, что сейчас лучше подождать и не брать ипотечные кредиты, под сколько сейчас – под 12%? – прервал Грефа президент и призвал: – И лучше не ждать [ставки] 11%, потому что все-таки инфляционные процессы развиваются и так далее, поэтому, кто хочет и готов, это лучше делать сейчас».

Процессы падения ставки по ипотеке и роста цен на жилье будут примерно синхронизированы, поэтому тяжело подобрать правильный момент для покупки жилья, ответил Греф: «Наверное, сейчас один из самых правильных моментов».

По его словам, если раньше ипотеку поддерживала в основном госпрограмма субсидирования ставок на покупку новостроек, то сейчас начал расти спрос и на вторичном рынке.

Статистика Сбербанка подтверждает, что население все больше интересуется покупкой вторичного жилья. Выдача ипотеки в первом полугодии превысила прошлогоднюю на 10% за счет восстановления спроса на вторичное жилье – 334 млрд руб. против 302 млрд соответственно. Представитель Сбербанка указал, что в 2016 г. кредитные заявки на ипотеку на вторичном рынке превысили уровень 2015 г. почти на 70% и составляют около 65% всех выдач, что сопоставимо с докризисным уровнем.

«Если ситуация будет развиваться так, как сейчас, я думаю, что в следующем году реально можно будет увидеть уровень [ставок] ипотечного кредитования ниже 11%. Это означает, что госсубсидии сыграли свою роль и можно будет переходить уже в абсолютно нормальную коммерческую плоскость», – допускает Греф. В середине июля госбанк понизил на 0,5 п. п. ставки по основным ипотечным кредитам. По данным пресс-службы госбанка, они варьируются в пределах 12–14%.

У основного конкурента Сбербанка на рынке ипотеки – «ВТБ 24» – ситуация другая. Его президент Михаил Задорнов указывал, что за полгода банк выдал кредитов на 147 млрд руб., что сопоставимо с аналогичным периодом 2014 г. (тогда банк выдал 164 млрд). Однако у «ВТБ 24» на вторичный рынок приходится половина выдач, указывает его представитель: если в 2015 г. на сделки на первичном рынке приходилось 40% кредитов, а 60% оставалось за вторичкой, то в 2016 г. их доли сравнялись из-за взрывного роста кредитов, выданных по госпрограмме (+120% за первое полугодие 2016 г.). Там по-прежнему называют ипотеку с господдержкой «основным драйвером роста ипотеки».

За январь – июнь 2016 г., по данным Минфина, по программе господдержки было выдано 262,2 млрд руб. ипотечных кредитов. Из статистики ЦБ следует, что на эти кредиты приходится 40% всего рынка – за первое полугодие граждане получили ипотеку на 669 млрд руб. Спрос растет, размер выдач в 2016 г. на 43% больше, чем за аналогичный период 2015 г.

Восстановление вторичного рынка ипотеки, которое мы наблюдаем, первичный рынок пережил в прошлом году, после того как получил поддержку государства, напоминает ведущий аналитик ЦИАНа Александр Пыпин. По его словам, если ставки снизятся еще на 1 п. п., то, возможно, он сможет выйти на докризисный уровень. Он склонен полагать, что в связи с падением доходов граждан доля ипотечных сделок на рынке недвижимости будет выше докризисной.

По прогнозам Минстроя, в 2017 г. ставки по ипотеке опустятся на 1 п. п.: выдача ипотечных кредитов увеличится до 1,9 трлн руб. уже к 2018 г. и до 2,5 трлн к 2020 г.

Разницу в ситуации двух крупнейших игроков Пыпин объясняет большим числом девелоперских проектов у группы ВТБ в Москве – она обгоняет Сбербанк в выдаче ипотеки на первичном рынке столицы, но сильно отстает за пределами МКАД, у Сбербанка распределение более равномерное.

С рациональной точки зрения поддержка первичного рынка доказала свою эффективность, замечает Пыпин, если к тому моменту, когда назреет вопрос о ее продлении, рыночные ставки банков будут на одном уровне с ней, то можно допустить, что она станет не нужна, однако есть сомнения, что экономика и рынки восстановятся за такой короткий промежуток: «Есть проекты, в которых доля ипотечных сделок доходит до 90%, и может возникнуть ситуация, что вместо субсидирования ставок государству придется тратить средства на поддержку дольщиков».

По сравнению с прошлым годом на вторичном рынке наблюдается некоторый рост, в том числе за счет эффекта низкой базы, уровень ипотечных сделок – около 30%, оценивает председатель совета директоров компании «Бест-новострой» Ирина Доброхотова. Однако она указывает, что часть спроса со вторичного рынка перемещается на рынок первичного жилья – за счет более низкого бюджета покупки и более мягких условий кредитования. Она уверена, что сейчас наилучшие условия для приобретения квартир как в ипотеку, так и в рассрочку и со 100%-ной оплатой. Сегодня ситуация для покупателей наиболее благоприятна.