Ипотека может выжить без поддержки

После повышения ключевой ставки ЦБ до 17% банки подняли проценты по ипотечным займам до запретительного уровня. В начале 2015 г. средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту составляла 19%, напоминает вице-президент банка «Открытие» Анна Юдина. Вырос и минимальный первоначальный взнос – с 20 до 40–50% стоимости залога, добавляет Наталья Абрамова, директор департамента мониторинга банковских продуктов маркетингового агентства Marcs (проводит ежемесячный мониторинг, в частности методом тайного покупателя).

В результате в январе – марте количество выдаваемых ипотечных займов, по данным ЦБ, сократилось втрое по сравнению с декабрем 2014 г. Свою роль сыграло и снижение покупательной способности граждан в условиях экономической нестабильности. По данным ВЦИОМа, в этом году из-за кризиса 17% потенциальных покупателей жилья отложили покупку недвижимости или отказались от нее.

Ситуация выправилась к лету, говорят банкиры. Помогло введение в марте программы государственного субсидирования ипотечных кредитов на покупку жилья у застройщиков – она позволила снизить ставки до 12% и ниже. В июле и августе, по данным ЦБ, банки выдали примерно по 58 000 ипотечных кредитов (против 43 000–48 000 в месяц в первой половине года). Это лишь на треть меньше, чем в докризисном августе прошлого года.

Вторичка догоняет

Между тем постепенное снижение ключевой ставки до 11% позволило банкам к осени заметно улучшить условия займов и на покупку жилья на вторичном рынке. «За пять последних месяцев ведущие ипотечные банки снизили ставки таких кредитов на 1–3% годовых. А средняя минимальная ставка по состоянию на 8 октября опустилась до 14,03% (против 15,83% на 6 мая). Кроме того, в III квартале начался возврат к прежним значениям первоначального взноса», – рассказывает Абрамова.

«Это отражает общую тенденцию снижения ставок на рынке в последние месяцы, а ипотека как продукт с длинной дюрацией последней реагирует на изменение стоимости ресурсов», – объясняет главный исполнительный директор по розничному бизнесу банка «Уралсиб» Алексей Ашурков.

Уже сейчас у многих банков доля не субсидируемой государством ипотеки растет, иногда превышая 50% в денежном выражении. Так, по словам исполнительного директора – начальника отдела залогового кредитования Сбербанка Алексея Трубникова, в сентябре доля ипотеки с господдержкой составляла 43% выданных Сбербанком жилищных кредитов против 49% в мае. Он отмечает, что на первичном рынке жилья доля субсидируемых кредитов у Сбербанка стабильна третий месяц подряд – 92%. Рост выдачи «вторичной» ипотеки в Сбербанке Трубников объясняет снижением в мае первоначального взноса с 20 до 15% для молодых семей с детьми, а также снижением ставки в июле и августе – в сумме на 1,5 п. п.

В банке «Возрождение» на субсидируемую государством ипотеку также приходится 43% (45% по числу кредитов). В «ХМБ Открытие» ее доля в сентябре составила 46% против 40% в августе, сообщила Юдина.

Портрет заемщика

На ипотеку с более высокой ставкой соглашаются разные люди, рассказывают банкиры. «Сейчас в Райффайзенбанке средняя сумма ипотечного кредита на вторичное жилье составляет 2,7 млн руб., средний первоначальный взнос – 40%, срок кредита – 15 лет. В основном вторичное жилье в кредит покупают те, кто хочет жить в определенных местах городов, где нет строительства. Это люди среднего возраста, до 40 лет, с подтвержденным доходом порядка 100 000–150 000 руб. в месяц», – рассказывает начальник управления массового рынка и кредитных продуктов Райффайзенбанка Андрей Морозов.

В «Абсолют банке», по словам его представителя, ипотеку без субсидий, как правило, берут люди «40+» с высоким официальным доходом, в основном на большие 3–4-комнатные квартиры, в том числе в новостройках (они не проходят по цене в госпрограммы). Средняя сумма такого кредита – 12–15 млн руб. в Москве и 5–7 млн руб. в регионах, срок – 10–15 лет.

Можно брать

Снижение ипотечных ставок вне госпрограммы продолжается. Так, с 5 октября банк «Уралсиб» (не выдает ипотеку с господдержкой) снизил ставки по первичной ипотеке на 2–2,5 процентного пункта, а по вторичной – на 0,5 п. п.

Однако в среднесрочной перспективе (в ближайшие полгода) ожидать существенного снижения ставок на ипотечном рынке не стоит, считает вице-президент банка «Интеркоммерц» Татьяна Павлова. По ее словам, банки, у которых ставки находятся на уровне 15–16% годовых, еще могут снизить их до 13–13,5%, но это явление не будет массовым: в пассивах банков находятся дорогие средства, привлеченные в конце прошлого – начале этого года.

Если стоимость фондирования (ключевая ставка) не будет снижаться, ставки несубсидируемой ипотеки останутся на текущем уровне, поскольку банки не хотят отказываться от маржи, добавляет Морозов.

Тем, кому нужна квартира, время лучше не терять, считают банкиры. «Сейчас рынок покупателя, и продавцы охотно скидывают цены на квартиры. Кроме того, если ставка по ипотеке будет значительно снижаться, будет расти и стоимость жилья. Если сегодня вы купите квартиру в ипотеку под 13% годовых, а ставки позднее снизятся, кредит можно будет рефинансировать», – резюмирует Павлова.

Исправленная версия. Первоначальный опубликованный вариант можно посмотреть в архиве "Ведомостей" (смарт-версия)