Цена в договоре выше рыночной – это неосновательное обогащение, решил суд
Такая практика может вызвать массовый пересмотр договоров
Если апелляционная инстанция подтвердит решение, то появится опасный прецедент, и не только для сектора недвижимости, предупреждает председатель правления O1 Properties Дмитрий Минц, но и для банков по их валютным заемщикам, для импортеров. Возникнет риск пересмотра любых договорных отношений, и не только в связи с валютными колебаниями, замечает партнер адвокатского бюро Forward Legal Алексей Карпенко. Решение может касаться любого договора – об оказании услуг, строительного подряда, даже об обслуживании расчетного счета, говорит партнер Herbert Smith Freehills Алексей Панич. Например, клиент сможет подать иск в отношении банка на основании того, что у другого банкира комиссия на 5000 руб. дешевле, продолжает он.
Прецедентное решение принял Арбитражный суд Москвы по спору «Вымпелкома», арендовавшего офис в здании компании «Тизприбор» (входит в Eastern Property Holdings, EPH). Оно было вынесено еще 29 декабря 2015 г., но полный текст с мотивировочной частью был опубликован только в четверг.
«Вымпелком» добивался пересмотра условий договора аренды, заключенного с «Тизприбором» в 2009 г., и просил пересчитать валютную ставку арендной платы по курсу от 30 до 42 руб./$. Поводом «Вымпелком» называл существенное изменение обстоятельств в виде девальвации и действий ЦБ в ноябре 2014 г., которые привели к отказу от применявшихся механизмов регулирования курсов валют и к росту курса доллара. Суд отклонил довод истца: изменение курса валюты – предпринимательский риск, не являющийся основанием для изменения договора в суде, следует из его решения. Однако с необходимостью изменить договор судья Тамара Голоушкина согласилась. Арендная плата, рассчитанная по текущему курсу доллара, превышает рыночную стоимость аренды, говорится в решении суда: ее значительный рост может повлечь за собой неосновательное обогащение арендодателя.
«Вымпелком» предлагал «Тизприбору» изменить договор, в том числе установить «валютный коридор», говорит представитель «Вымпелкома», арендодатель не ответил. Суд нарушил принцип свободы договора, считает член инвестиционного комитета EPH Александр Николаев, и не учел, что у «Тизприбора» тоже есть валютные обязательства перед кредиторами, а значит, вывод о получении необоснованной прибыли – ошибочный.
Заемщик проиграл
Пока судебная практика не готова признать, что валютные колебания приводят к неосновательному обогащению. В мае 2015 г. Пушкинский городской суд Московской области обязал «ВТБ 24» пересчитать ипотеку валютному заемщику по курсу не выше 24 руб./$. Суд обязал «ВТБ 24» пересчитать уже произведенные платежи за весь период, когда они превышали курс, «установленный на день заключения договора, – 23,51 руб. за 1 у. е., и зачислить сумму неосновательного обогащения в счет погашения оставшейся части долга». Апелляция решение не поддержала и решение суда отменила.
В 2014 г. «Вымпелком» платил в среднем $743 за 1 кв. м, договор аренды заканчивается в 2018 г., следует из годового отчета EPH. По данным JLL, средняя запрашиваемая ставка аренды в сегменте офисов класса А («Эрмитаж плаза» относится к этому классу) на конец 2015 г. составляла $400–600 за 1 кв. м в год.
Из текста решения непонятно, какую норму Гражданского кодекса нарушил «Тизприбор», удивляется партнер юрфирмы «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Дмитрий Степанов, и что дало основание суду ограничить свободу договора. Неосновательное обогащение – не повод для пересмотра коммерческого договора или оценки сугубо коммерческих условий, продолжает он: эти деньги можно только требовать назад. Неосновательное обогащение – это, например, отказ вернуть деньги по договору, признанному недействительным, или случайно полученные из-за ошибки в реквизитах платежки, объясняет Степанов.
По оценкам Евгения Семенова из JLL, около 50–70% договоров аренды на рынке офисов класса А в Москве заключены в иностранной валюте. «В случае фиксации ставок по всем этим договорам по заявленному курсу сектор недосчитается порядка $600–700 млн арендных платежей, а капитализация объектов упадет на $6–7 млрд», – подсчитал Семенов.