Ритейлерам и производителям могут вернуть право продлевать аренду земельных участков без торгов
Иначе под угрозой окажется развитие их бизнеса
Минпромторг России разработал поправки в Земельный кодекс, которые дадут преимущественное право при продлении аренды для индивидуальных предпринимателей и юрлиц в сфере торговли, промышленности, сельского хозяйства, общественного питания и бытовых услуг. Пакет документов есть в распоряжении «Ведомостей», его подлинность подтвердил представитель Минпромторга.
С марта 2015 г. в России заработали поправки в Земельный кодекс, которые в том числе коснулись распоряжения участками. В кодексе появилась новая глава, регламентирующая предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, говорится в пояснительной записке Минпромторга. Такие участки по действующему с марта закону сдаются в аренду как на торгах, так и без них. Но «перечень случаев предоставления таких земельных участков в аренду без проведения торгов весьма специфичен и является закрытым», считает ведомство. «Таким образом, с 1 марта 2015 г. арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утрачивают преимущественное право на заключение на новый срок договора аренды», – сказано в документе. Однако «ввиду высокой социальной значимости» необходимо прописать в кодексе преимущественное право на продление аренды таких участков для торговли, промышленности, аграриев и общепита, считает Минпромторг.
Как не допустить к торгам
Директор Центра правового обслуживания Анна Коняева вспоминает случай из практики, когда человек не мог даже участвовать в торгах на право перезаключения договора аренды земельного участка – его не допустили по формальным причинам. Другой пример – у предпринимателя не приняли заявку на участие в торгах, сочтя, что предоставлена не оригинальная нотариальная доверенность, а ее светокопия, говорит эксперт.
Поправки в Земельный кодекс, действующие с марта, коснулись малого и среднего бизнеса, который владеет участками для разных целей и без капитальных строений: например, это автостоянки, автосервисы, павильоны и проч., передал через представителя замминистра промышленности и торговли Виктор Евтухов. «Это был очень тяжелый удар по малому и среднему бизнесу. В министерство обращались органы власти всех регионов, отвечающие за промышленность и торговлю, они заявили о такой проблеме», – пояснил он необходимость поправок.
Лишение преимущественного права на перезаключение договоров аренды для предпринимателей (особенно для торговли) – удар и риск, считает директор Центра правового обслуживания Анна Коняева: «Потому что дальнейшее получение права аренды на торгах не гарантировано». Кроме того, при проведении торгов есть коррупционные риски, указывает она (подробнее см. врез).
«Мне пока неизвестны случаи, чтобы предприниматели теряли права аренды на участки из-за вступивших в силу с марта изменений в Земельном кодексе», – говорит ведущий юрист практики недвижимости Sameta Павел Бондарь. По его мнению, изменения в кодексе, действующие с марта, не несут больших рисков для бизнеса. Например, ритейлеры зачастую владеют объектами недвижимости, стоящими на таких участках, рассуждает юрист: «Соответственно, у них есть исключительное право на землю, поэтому права аренды от них никуда деться не могут». Для нестационарных объектов в законодательстве есть условия, по ним в таких случаях земельные участки используются по разрешению, без предоставления, добавляет он, то же касается предприятий питания и бытовых услуг.
Опрошенные «Ведомостями» предприниматели также не говорят о наличии проблем, но считают, что потенциальные риски все-таки есть – они связаны с землей, которая арендуется предприятием для строительства в будущем. Например, у одного из крупнейших российских ритейлеров, X5 Retail Group (сети «Пятерочка», «Перекресток», «Карусель»), есть арендуемые участки государственной или муниципальной земли – для будущего строительства магазинов, говорит Влада Яворская, директор по правовой поддержке бизнеса X5. «Проблем с продлением договоров аренды пока не было. Но возникновение таких проблем вероятно, что создает для ритейлеров существенные риски», – предупреждает она. Это дополнительные человеческие и финансовые ресурсы на участие в торгах, а также риски финансовых потерь при оспаривании третьими лицами результатов торгов за участок, перечисляет Яворская. «Сохранение статус-кво (т. е. отсутствие у ритейлеров приоритетного права на пролонгацию договоров аренды участков) способно привести к замедлению темпов развития ритейлеров, в первую очередь в регионах», – опасается она.